房地产经济 - 论文联盟-南大CSSCI北大中文核心期刊职称毕业论文发表网站 zh-CNiwms.net <![CDATA[论文联盟-南大CSSCI北大中文核心期刊职称毕业论文发表网站]]> pic/logo.gif http://www.2868631.com/ <![CDATA[“营改增”对房地产企业税负的影响]]> Wed, 16 Aug 2017 15:32:35 GMT “营改增”对房地产企业税负的影响

  在实施“营改增”前,我国房地产企业在房地产开发过程中涉及到很多始终,存在严重的重复征税?#21335;?#35937;,不仅加大了房地产企业的税负,也在无形中将企业的税负转嫁到不断攀升的房价上来。从长远的角度来看,这并不利于我国房地产企业的发展,更不利于我国房地产市场的健康发展。对于房地产企业而言,税制改革迫在眉睫,有效解决重复征税的问题更是税制改革中的重中之重。对于房地产企业而言,由于其特殊性使得“营改增”对于房地产产企业而言困难重重。在这样的大环境下,政府出台的政策、各项措施等都会对房地产企业产生巨大影响,特别是对房地产企业的税负影响更是直接关系到其生死存亡和未来的发展。 
  二、房地产企业营改增税负效应的影响因素分析 
  (一)“营改增”影响房地产企业名义税负变化的双重效应分析 
  从理论上看,增值税只是对每一个生产环节上的增值额进行征税,从而存在营业税重复征税?#21335;?#35937;得到解决,完善的抵扣链条将有助于全面?#24179;?#26356;为专业化?#21335;?#20221;,为促进和加快产业结构的调整奠定基础。但是,具体到不同的行业中,由于改革后税率、可抵扣的进项税额都不各不相同,因此,很可能在实施税制改革后出现某些行业税负增加的问题。例如:站在房地产企业外购产品与服务的可抵扣程度的角度分析,作为国民经济发展中的重要产业,房地产产业的链条较长,因此,房地产企业在发展的同时也带动了一大批相关产业的发展,如:处于房地产企业上游的土地提供者、承包商、其他服务提供者等,涉及到的行业包括:金融业、建筑业等不同的行业。同时,还涉及到钢铁、水泥、现代服务业等不同的行业发生业务上的往来。可见,我国房地产企业会对与其相关的产业产生影响,对经济起到拉动的效应。但同时也表明我国房地产业仍处于物质?#26102;?#28040;耗的数量扩张阶段,还有待于进行产业的升级改造和服务化?#36739;?#21457;展。对房地产行业实行“营改增”的基本前提主要就是为了房地产行业提供施工、劳务等服务,这些行业也是“营改增”的行业,否则房地产行业的营改增毫无意义。因此,据统计,房地产业营改增后,预?#24179;?#26377;71.6%的中间?#24230;?#33021;够形成进项抵扣额。从长远的角度来看,当增值税实现了对营业税的征税?#27573;?#20840;面覆盖后,房地产业的大多数外购产品和服务中所含的 税款都能够获得抵扣。再例如:我们站在行业?#24230;?#19982;产出的方面分析:房地产企业的增加值中的主要构成部分是固定资产的折旧,这部分内容已经占到房地产行业总?#24230;?#30340;43.8%。 
  (二)房地产企业“营改增”的税负转嫁效应分析 
  首先,对税负后转效应的分析。房地产企业具有资金密集型、资源密集型的基本特征,目前我国的土地资?#30784;?#36151;款的额度都出现了资源紧张的问题,当供给弹性较大、而需求弹性较小的时候,房地产行业实施“营改增”后产生的税负很难转嫁到银行、政府、信托公司等金融机构。按照通常的做法来看,由于建筑工程企业与房地产企业之间存在着密切的联系,很多建筑企业为了获得建筑合同,经常不择手段通过低价中标、承诺垫?#23454;?#26041;式来完成工程建设。很多建筑企业在同房地产企业的谈判中经常处于一种弱势的地位中。另外,有的房地产企业为了少缴、免缴土地增值税,经常和建筑企业实?#20013;?#21516;避税?#21335;?#35937;,并通过提高建安成本来实现对增值率的降低,这样做的结果就是讲房地产开发企业的部分税负转嫁到建筑企业中。在“营改增”实施后,建筑企业通房地产企业之间协同避税的动机将大大削减,供给弹性明显增加,房地产企业在短期内向上游转嫁税负的难度也就随之增加。其次,对税负的前转税负效应的分析。对于房地产企业而言,向下游转嫁增值税税负的主要对象就是广大的购房者,增值税作为流转税,从理论上看税负最终都是由购房者来承担的。在我国一二线城市中,房价在不断上涨,只要房价的上涨标准一直未超过购房者所能够支付的上限,在商品房整体处于供不应求的环境下,房地产开发企业就很容易通过“捂盘”的方式将“营改增”后的税负转嫁到不断上涨的房价中,从而转嫁给购房者。 
  (三)房地产企业“营改增”实际税负效应分析 
  如前所述,在实施“营改增”后,房地产企业税负的影响不仅体现在名义税负的提高与税负的转嫁方面,更痛税务机关对房地产企业的税制执行与监督的程度密切相关。由于税务征管因素的存在,房地产开发企业的实际税负在进行税负转嫁后有可能出现减轻。但从这一角度来看,我国在实行“营改增”的同事,不仅应该进一步简化税制要求、实现税率的统一,还应该加强对税控体系的构建。 
  三、“营改增”后房地产企业避免税负影响的有效对策 
  (一)应加强对发票的管理 
  如前所述,导致泛地产企业在实施“营改增”后税负上升的一个主要因素就是发票管理中存在的很难取得增值税进项税额抵扣发票。从理论上看,由于能够取得抵扣?#21335;?#30446;而无法取得专用发票将无法实现抵扣。因此,房地产企业应针对这一问题加强对发票的管理,及时、准确地取得可以抵扣的专用发票。例如:房地产企业可以尽量选择一般纳税人作为供应商,对于那些无法提供专用发票的个体户等小规模纳税?#21496;?#37327;不要选择为合作伙伴。再例如:在房地产企业的油费管理中,可以通过记账、月结、同意购进充值卡等方式进行集中采购,尽量获得增值税专用发票。 
  (二)尽量延长进项税额的抵扣?#27605;?nbsp;
  就我国目前的税制改革现状来看,增值税的一般纳税人所取得的专用发票、机动车销售统一发票、海关缴款书等应该在开具之日起的180天内到相关的税务机关进行?#29616;ぃ?#22312;?#29616;?#21518;可以在次月申报,并向主管的税务机关申报抵扣的进项税额。由于房地产企业的特殊性,有的房地产企业在获得土地后并不会立即进行开发,还有的会经过很长时间后才会正式进行开发,因此,如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這类企业前期发生的成本不能在销项税额中进行抵扣。可见,应?#23454;?#24310;长进项税额的抵扣?#27605;蕖?nbsp;
  (三)尽快提升地方主体税种体系的构建 
  从理论上看,各地方政府在重构各自的主体税种体系后将大大减轻由于房地产企业由于“营改增”而产生的一些负面效应。从长远的角度来看,房地产企业可以实行?#31995;?#30340;税率,在提升当地经济水平与居民生活水平的同

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时,保持与上下游行业的税率的一致性,从而降低税收负担。 
  总之,“营改增”的实施将对房地产企业的税负产生一定的影响,各房地产企业、政府部门、税务部门必须共同努力,通过“营改增”这一契机,全面?#24179;?#25151;地产行业运行环境的改善,并实现有效调节房地产企业税?#26680;?#24179;、提升企业竞争力和投?#24066;?#24515;的目的,为促进房地产企业的发展创造条件。 

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<![CDATA[解析营改增对房地产行业纳税影响与对策]]> Wed, 16 Aug 2017 15:32:15 GMT 解析营改增对房地产行业纳税影响与对策

  一、“营改增”内容及解读 
  于2011年11月,国?#20063;?#25919;部营改增试点方案公布,依据本“方案”要求,“营改增”于2012年1月1日起率先在上海一系列部分地区及有限行业进行试点,并在“十二五”期间逐步推广至全国?#27573;А!?ldquo;营改增”方案》在已有的增值税标准税率17%和13%低税率基础上,加入11%、6%?#38477;?#26032;税率。其中房地产及建筑业等适用11%税率,在房地产及建筑行业特别规定:若为老项目可以选择简易征收办法,依据5%税?#22987;?#24449;(但进项税额不得抵扣) 
  二、“营改增”对房地产开发及建筑企业税种及税赋产生的影响 
  自2012年上海市开展“营改增”税制改革工作以来, “营改增”在各行业各地区已经逐步推广接近六年,笔者针对房地产开发企业项目各阶段进行情况,罗列出其所涉各类基本税种(详见表) 
  (一)对税收占收入比例及经营成本的影响 
  据表可知,房地产开发企业在房屋开发及建设阶段、销售不动产及持有经营阶段,均存在营业税重复纳税问题,主要体现在: 
  1. 房屋修建开发阶段:提供房建工程所需机械、人工、材料、动力价款及其他临时性周转材料,按照营业税率3%或17%、6%计征。 
  2. 销售不动产阶段?#21512;?#21806;不动产(商品房或车库等其他附属构筑物),按照销售收入的5%计征营业税,转让无形资产(土地使用权),实行差额征收营业税5%。 
  3. 持有经营阶段:房地产?#25856;?#25110;其他附属建筑物出租,按租赁服务行业进行征税,按5%营业税计征 
  综上所述,征收营业税阻碍增值税的抵扣链条,以致抵扣不彻底,给企业加重税负负担,以此结合营改增试点方案的要求,可以看出对建筑业及房地产业进行税制改革是双刃剑。 
  ( 二) 积极影响 
  推行营改增以后,进项税额可以层层抵扣,纳税环节趋于精细化,避免纳税紊乱重复,有利于?#20013;?#38477;低各个企业经营成本,提高企业盈利空间,从真正意义上为企业减负。以房地产开发项目为例进行测算,营改增之前,房地产在销售环节营业税计征率为5%,加之上表所述附加税种,销售不动产总税负率高达14.97%,营改增出台以后,按从增值税从高税率11%计征,销售不动产总税负率为14.49%,以此可见,营改增是让房地产企业的税赋从整体上下降,而随着营改增的不断推广,将继续出台更加完善?#21335;?#20851;抵扣措施,则税负将?#20013;?#19979;降。其次,营改增实行抵扣链条,将对企业管理水平要求提高,推动企业竞争机制以及价格机制的规律调整,加速企业?#25856;?#21155;汰选择,因此企业要想立足于不败之地,就须重视营改增税收筹划,重新布局经营方案及策略,提高精细化管理水平,自觉调整内控制度,降低企业经营成本。 
  ( 三) 消极影响 
  房地产开发的特殊性,开发周期长,根据?#20013;?#33829;改增政策,项目在预售之时就得预交税金,取得进项发票一般要工程结算以后,抵扣期长,使得企业承担的税负成本大大提高。再者,房地产企业很难获得足够的建安成本或配套设施等成本增值税专用发票,例如临时劳务工资及部分周转建材等就难以获得增值税发票,结果进项明显不足,造成企业增值税、所?#30431;?#25972;体加重。营改增之后,账务处理难度加大,对财务人员专业素养要求提高,而市场人才短?#20445;?#22312;房地产经济下行压力增大的情形下,营改增有可能让房地产企业雪上加霜,出现不减反增的状态。 
  三、房地产开发企业的对策 
  基于以上分析可知,“营改增”税制改革对房地产开发企业的影响是系统性的,为此,房地产企业有必要?#20174;?#32504;缪,以税制改革为发展契机,从以下几方面作出应对措施,实现企业的跨越式发展。 
  1. 加强财务人员对“营改增”的?#29616;?#21450;重视 
  随着“营改增”税制改革的实施,房开企业应加强对营改增政策解读及相关内容的?#29616;?#25552;高财会人员对营改增的深度重视,认识到目前与营改增要求之间的差距,客观上要求企业加强对财务人员的专业培?#25285;?#20174;宏观上掌握解读营改增内涵与要领,从微观上要求财会人员能灵活运用增值税抵扣政策以及相关纳税政策,让企业在营改增过渡时期平衡转换,为企业长远发展奠定基础。 
  2. 深层解析营改增相关政策,积极做?#30431;?#25910;筹划方案以及实施 
  在营改增过程中,相继出台了一些有助房地产企业降低税赋的政策,企业应在深层解析营改增政策的前提下,专项培训财务人员重视税收筹划工作,积极学习营改增相关政策,利用相关纳税优惠政策,从深度与广度上做?#30431;?#21153;筹划方案,从细节上严格把控方案实施,及时做?#30431;?#21153;预算准备,为房地产企业项目顺利开发、销售提供利润空间核算依据。财务部与采购部应主动沟通,加强对采购交易的进项发票取得管理,在采购环节提高内控水平,精选供应商,为转嫁税负,降低本企业成本做好准备 
  3. 提高財会核算水平 
  房地产企业财会核算包括了原始?#26412;菔占?#36134;务处理,明细核算等,随着营改增的深入推广,房地产企业必须建立健全会计核算制度,完善会计核算体系,不断提高会计核算的质量,一定做到财税结合,通过完善的财务处理内容,提高税务筹划水平。在具体的核算工作中加强项目成本核算,及时对进项抵扣发票进行?#29616;?#25269;扣。加强对销售采购的发票管理,保证原始?#26412;?#30340;?#25103;?#24615;与合规性,确保账证相符,账实相符。 
  4.精选供应商,加强对供应商的管理工作 
  实施营改增政策后,提高了企业管理要求,企业需要转变经营策略,例如利用精装修免土地增值税等策略,合理?#25103;?#25511;制税负,缓解企业资金压力。企业必须重点关注增值税进项税抵扣和土地增值税,做好增值税发票的?#21344;?#21644;整理工作,特别是在采购环节,提高对供应商的管理,建立比选供应商模型,优先选择资质高,能在市场均价基础上提供足额增值税专用发票的建安企业,确保进项足额足值,从整体上降低税负。 
  五、 结语 

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  总而言之,营改增”对?#24179;?#22269;民经济结构调整具有重要历史意义,这项改革的顺利实施有利于房地产企业完善税制,消除重复课税,从而推动房地产行业的长期发展。因此,对于营改增的过渡时期,?#29615;?#38754;,企业应提前做好准备,谨慎调整经营战略,优化管理架构,加强财税结合水平,进而有效地降低税负;另?#29615;?#38754;税务等相关部门要深入调研,积极调整与现状不相符的条例,给予企业相对宽松的政策过渡外部环境,出台相关配套政策,推动企业稳?#20581;?#24555;速健康发展。 

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<![CDATA[消费者预期对房地产价格的影响]]> Wed, 16 Aug 2017 15:31:50 GMT 消费者预期对房地产价格的影响

  就目前而言,我国房地产价格?#20013;?#19978;升,严重影响房地产行业的稳定性,其中引发房地产价格上升的趋势众多,消费者预期便占据了重要的地位,现阶段虽然我国房地产事业发展的如火如?#20445;?#20294;是与其它国家相比较,其起步?#19979;?#32570;乏完善的市场发展机制,所以导致预期因素的作用更加明显。从整体角度分析,在房地产市场之中,其宏观经济、调控政策、消费者收入等均会形成不同的预期,形成不同的供求关系,所以积极探究消费者预期对房地产价格影响具有划时代?#21335;?#23454;意义。 
  一、理性预期的基本?#25856;?nbsp;
  所谓的理性预期主要是针对适应性预期而言的,其中在穆斯的著作《理性预期与波动理论》中针对性的进行了?#25856;觥?#22312;这里所提到的适应性预期是通过应用经济变量的各项数据实现未来的预测,使其符合时代发展的要求。理性预期与此有着一定的区别,主要是指掌握相关的信息进?#24615;?#26399;,并?#19968;?#38656;保证其理性,是遵循历史信息与知识,在利用与思考之后所形成的预期。理性预期往往需要从两个角度进行分析与思考,其一是需要加强对现有信息的分析,假如依靠过去的经验是?#23545;?#19981;够的;其二则是需要将不确定因素进行排除,否则会对消费者形成理性预期造成影响。面对现阶段房地产的高价格性,很多消费者需要在进行购买之前需要理性分析,并且对未来的发展进?#24615;?#27979;,如果前景可?#24615;?#36141;买,反之则放弃购买,所以无论从哪一个角度分析,均可以清楚的认识到理性预期对人们的经济?#24418;?#20135;生影响。 
  二、对消费者预期造成影响的因素 
  (一)宏观调控对消费者预期造成影响 
  众所周知,土地是房地产开发的基础与保障,但是为保证社会的和谐发展我国形成了土地制度,且土地的出?#20204;?#20917;对房地产的开发有所影响。此外,政府部门所制定与退出的各项调控手段与文件,逐渐发展成为了消费者对房地产开发预测的主要依据。从另外一个角度分析,消费者是信任政府的,且这?#20013;湃问?#36229;过房地产开发商,在近?#25913;?#30340;不断发展下,为进一步抑制房地产价格的上升,政府部门针对性的提出了各项调控政策,对消费者的预期?#24418;?#25110;多或少产生影响,比如在前?#25913;輳?#25919;府所提出要对农用地转为建设用地进行严格控制,并且禁止土地以?#20449;墓业?#26041;式出售,这一政策的提出,土地开发面积得到减少,消费者对土地的升?#21040;?#34892;分析,导致房地产市场呈现出旺盛的?#36136;啤?nbsp;
  (二)金融政策对消费者预期造成影响 
  一般而言,金融政策影响消费者预期主要体现出贷款利率之上,简而言之便是房地产贷款的态度从根本上影响了消费者预期,对房地产价格变化造成影响。根据相关数据了解到我国银行的贷款利率逐年提升,且银行对利率進行调整后,从而导致消费者对房价调整预期有所影响。有很多消费者认为利率会随?#25856;?#38388;不断提高,如果不及时购房则会提高开支,所以在经过一系列因素分析之后,有80%以上?#21335;?#36153;者会选择提前进行购买,如此一来则会导致住房的需求得到增加,所以可以肯定的是金融政策与消费者预期、房地产价格波动有着密切的关联。 
  (三)厂商?#24418;?#23545;消费者预期造成影响 
  目前越来越多的房地产商其拿地成本有所增加,并且政府部门已经暂停农用地专用审批、土地整顿等一系列的措施,房地产的贷款利?#23454;?#21040;上涨,这种发展情况下有很多小型的房地产企业逐渐退出了其行业,导致房地产事业发展受到影响。但是正是这种发展情况,越来越多?#21335;?#36153;者会有所恐惧,会加大购房力度,导致房地产价格不断上涨。据相关文献中的专家报道得知,无论是宏观政策、经济政策还是其它,对房地产企业所形成的影响较小,并且这种模式会减少房地产竞争力度,为房地产商获得高额利润带来影响。正是这?#20013;?#24687;不对称的发展趋势,才会导致消费者盲目购买。 
  (?#27169;?#28040;费者心理对理性预期造成影响 
  不可否认的是每一个都具有从众心理,消费者在购买方面同样具?#22797;?#20247;心理,其中这种从众心理并不是表现在低价位房产的购买,甚至还包括高价位。很多情况下如果某一楼盘销售质量好,经相关媒体报道或者宣传,则会提高消费者的购买需求与购买欲望,从跟随他人脚步选择购买。这种类型的购买对理性预期造成影响与制约。 
  由此可以了解到,对消费者理性预期造成影响的因素包括宏观经济政策、金融政策、厂商?#24418;?#20197;及消费者自身所具备的从众心理,见图1.正因为如此,才会导致我国房地产价格?#20013;?#19978;升。 
  三、消费者的预期对房地产造成的影响 
  从基本属性上分析,房地产市场是近?#25913;?#21457;展较为火热的主要行业之一,不仅周期长、消费时间长,且价格高,消费者在购买房产的时候,会受到预期的影响,由此对房地产的供求同样造成影响。 
  (一)对房地产需求造成的影响 
  简单而言,从对房地产需求者角度分析,很多情况下因为需求不同,预期因素不同,所以对房地产需求造成不同,并主要表现在三点:第一是消费性房地产需求产生的影响,其二是生产性房地产需求的影响,其三是投?#24066;?#25151;子产需求的影响。此外,从穆斯的理性预期内容出发,可支配收入受到了家庭与个人消费的实?#26159;?#20917;,对?#20013;?#25910;入以及未来的支配进?#24615;?#26399;分析,便能够实现对消费情况的决定。比如消费者的预期未来发展良好,那么则会提高购房需求,如果预期未来发展较差,则不会予以考虑住房需求问题。而对于生产性房地产需求中,其理性预期主要是对未来经济发展有所硬

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性,未来经济发展良好,消费者的住房需求会提高。投?#24066;?#25151;地产方面,其理性预期是具备前瞻性的,在消费者进行投资决策的时候,需要对投资的边际收益加以计算,还需要从现实角度出发,对?#26102;?#20215;格的变化预期进行分析,实施?#26102;?#39044;算。简而言之便是消费者当投资房产的时候,会对未来房地产的增值问题进行关系,并且也决定是否进行投资决策。无论是哪一种类型的需求,经济主体均会对房地产的价格走势造成影响,且在价格反馈机制的影响下,如果预期价格越高,那么投资者预期的?#26102;?#25910;益会有所提高,或者在?#26102;?#22238;报率较高的情况下,越来越多?#21335;?#36153;者会将资金?#24230;?#21040;房产投资中,所以对房地产的供求关系形成影响,致使整个房地产价格呈现出快速增长的发展趋势。


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<![CDATA[房地产财务风险预警系统研究]]> Wed, 16 Aug 2017 15:31:25 GMT 房地产财务风险预警系统研究

  一、房地产财务风险的主要影响因素分析 
  (一)宏观调控政策因素 
  宏观调控政策因素是影响房地产财务风险的首要因素,诸如房地产限购政策、房地产开发贷限制政策等,都将对房地产财务风险产生影响。如房地产限购政策,当前,全国大部分地区已实施居民二套房及多套房?#21335;?#36141;政策,个?#31246;?#25581;及住房贷款大幅收紧,直接造成房地产的需求下降,需求量的减少,使得房地产企业销售业绩下滑,影响资金回笼,可能造成财务风险。又如,2014年前后,银行对房地产开发贷款全面收紧,使得房地产企业在土地出让金缴纳后,没有资金进行后续开发支出,造成房地产企业资金使用效率下降,收益放?#28023;?#24418;成财务风险。 
  (二)行业发展因素 
  行业发展因素是影响房地产财务风险的额又一因素,如行业的竞争程度、区域地产的发展程度等,都在影响着房地产微观企业的财务风险。如行业竞争程度因素,由于房地产开发的收益较高,在房地产行业发展中,?#26102;?#30340;逐利属性使得房地产行业内进入大量企业,使得房地产企业在购买土地中,产生较大竞争,这将直接增加房地产企业的土地出让成本,占据房地产企业较大资金规模,容易造成房地产企业砸入重金,然而,一旦投资失误,将直接造成房地产企业财务危机爆发,引起房地产企业破产。 
  (三)房地产项目因素 
  房地产项目因素对房地产财务风险的影响主要是指房地产企业在土地开发建设中,由于城市规划发展、企业已有房地产项?#24247;?#22240;素影响,造成房地产项目销售出现问题,进而引发财务风险。如房地产企业在小区开发建设过程,由于城市在地产项目周围建设了污水处理项目,使得周边区域污水均进入小区周边的污水处理厂,造成房地产项目环境严重受损,进而引起小区业主的争议,同时造成房地产项目销售不良,这些都是对房地产财务风险的重要不利影响,需要开发企业及民众均加强房地产项目的了解。 
  二、房地产财务风险预警系统的主要功能 
  (一)信息采集 
  从房地产财务风险的影响因素分析中,无论限购、限贷政策,还是土地规划信息等等,房地产财务风险的形成因素大多来自于外部信息。房地产财务风险预警系统的主要功能之一即是采集信息,通过采集信息,为房地产企业进行风?#24352;?#26029;提供信息支持。正因如此,房地产财务风险预警系统所采集的信息应具有预判性,更多的是提前对影响因素涉及主体的信息掌握,具有一定的提前量,为房地产企业防范风险提供支持。 
  (二)风险提示 
  房地产财务风险预警系统的又一功能是风险提示功能,这一点主要是基于对所采集信息的分析处理后,对房地产所面临的财务风险进行提?#23613;?#36825;一功能?#29615;?#38754;是对系统所采集信息的梳理,通过不同标准的分类,对信息进行归类;另?#29615;?#38754;是对梳理归类出的信息进行初步分析,将其所可能引起的风险提示给房地产企业管理者等相关利益者,帮助其及时掌握房地产企业可能面临的风险。 
  (三)危机处理 
  房地产财务风险预警系统的最重要功能在于进?#24418;?#26426;处理。一是在风险提示的基础之上,对风险需要进行的处理方式进?#24615;?#22791;提出,帮助房地产企业提前部署与防范风险。二是在房地产企业面临的财务风险成为现实之际,房地产企业对现实财务危机进行分析,归集财务危机的成因,进而有的?#25856;福?#20998;别从风险接受、风险转移、风险应对等方面,提出处理建议,帮助房地产企业及时改善经营环境,度过财务危机。 
  三、房地产财务风险预警系统建设的主要措施 
  (一)加强组织保障,细化系统建设需求。 
  房地产财务风险预警系统建设是一项系统工程,需要的信息多元且复杂,在财务风险系统建设过程中,一是建立系统开发领导组织,组建开发小组,明确领导组织与开发小组各自的职能定位,同时明确各岗位的具体职责,各司其职,建立有序基础。二是完善系统开发需求,全面征求市场人员、建设人员、财务人员、项目前期人员等房地产开发全周期涉及部门员工的意见,摸清财务风险可能涉及的影响因素清单及系统开发需求,将其内置于财务风险系统,减少后期系统拓展工作量。 
  (二)应用大数据?#38469;酰?#21152;强数据采集与分析。 
  大数据?#38469;?#26159;当前国际国内的重要信息?#38469;酰?#23545;于数据的分析与应用,有着非常积极的作用。这也为房地产财务风险系统建设提供的?#38469;?#20445;障。一是在研究影响因素与系?#25215;?#27714;的基础上,将财务风险预警系?#25215;?#35201;引入的数据信息?#19994;?#25968;据来源,为大数据分析提供信息来?#30784;?#20108;是对作获得的大数据信息进行归类分析,应用大数据分析?#38469;酰?#25552;取有效可利用信息,完善财务风险预警系统风险提示功能。 
  (三)建立预警指标体系,制定预警标准值。 
  财务风险预警系统是房地产发现风险及应对风险的重要系统,预警系统的建设需要建立预警指标体系,以帮助房地产企业分析财务风险的紧迫程度。一是结合房地产企业实?#26159;?#20917;及其所面临的外部环境,建立房地产财务风险预警指标体系,如行业资产负债率指标、限购政策影响系数、银行授信储备额度等。二是对预警指标体?#21040;?#31435;标准值,对于标准值的制定,一般需要在外部环境的充分分析下建立,标准值是对房地产财务风险大小的评价依据,对于财务风险系统建设起着较大作用。 
  (?#27169;?#24314;立系?#31216;?#20215;机制,不断完善系统功能。 
  房地产财务风险预警系统的实施过程中,需要建立评价与改进机制,以使其适应经济发展外部环?#22330;?#19968;是定期对财务风险预警系统的所有功能进行评估评价,分析其对房地产企业发展稳健性的借鉴意义,查找存

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在的漏?#20174;?#19981;足。二是结合财务风险预警系?#31216;?#20215;评估情况,针对所发现的问题,建立整改与改进措施,限定周期进行整改,以实现房地产财务风险预警系统对企业发展发挥实际作用,帮助企业应对财务风险,实现稳健发展。 

 

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<![CDATA[探路房地产长效机制]]> Wed, 16 Aug 2017 15:30:29 GMT  

探路房地产长效机制

  长效机制的建立是房地产市场打破“调控-上涨-再调控”怪圈的关键。 
  2017年注定是房地产市场不平静的一年——或许,将成为房地产市场走出“调控-上涨-再调控”怪圈的元年。 
  回顾过往的几轮运动式的房地产调控,房地产市场在“一时收一时放”的调控之下,经历了?#22797;?#36807;山车式的颠簸,房地产依旧“疯狂”,调控也始终没有达到期待的效果。  一系?#24615;?#21160;式调控,破坏了房地产市场正常的运行轨道,打破了市场的供需调节机制,加大了市场供需之间的不平衡,房地产市场似乎陷入了“调控-上涨-再调控”的怪圈。 
  2016年12月9日,中共中央政治?#32456;?#24320;会议,提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。2017年7月24日,中央政治局会议再次提出,“要稳定房地产市场,坚?#32456;?#31574;连续性稳定性,加快建立长效机制。”随后,在国务院新闻办7月27?#31449;?#34892;的当前经济形势新闻发布会上,房地产泡沫被界定为“灰犀牛”风险,提出要采取有效措施,妥善加以解决。 
  高层会议接连提出房地产市场的“政策连续性和稳定性”,显示房地产市场调控的制度性改革已迫在眉睫。 
  中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。从这个意义上看,房地产长效机制主要是为了通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫。 
  尽管房地产市场稳定发展长效机制迟迟未能出台,但是政策在租赁市场的?#24179;?#21364;让市场看到了些许改革?#24179;?#30340;曙光。 
  住建?#24247;?部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知?#32602;?#39318;批选取广州、深圳、南京、杭州等12个人口净流入的大中城市开展住房租赁试点工作。而广州市政府出臺了《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知?#32602;?#19979;称“《通知》”),提出“租?#21644;?#26435;”;上海则以低价拍出了特供租赁用途的土地…… 
  发展住房租赁市场与完善土地供给制度,可能是房地产长效机制的核心之一,将给房地产市场带来深远影响和重大意义。大力发展租赁市场的同时带来新增租房建设投资的方式可谓一举两得,既可从投资端为经济增速带来支?#29275;?#21448;可在提供房屋供给、缓解住房需求的同时并不附加任何的炒作热情,预计未来发展租赁市场将成为长效机制的重要一环。 
  租赁市场只是房地产长效机制的其中一个方面。按照联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖的预计,房地产长效机制的建立还包括土地制度和供地机制、住房信息平台、保障房供应和财税金融等。 
  地产“灰犀牛” 
  自从7月17日?#24230;?#27665;日报》头版刊发的评论员文章《有效防范金融风险》一文提出?#30830;?ldquo;黑天鹅”,也防“灰犀牛”后,各界纷?#29366;?#27979;,谁是“灰犀牛”? 
  7月27日,国新办举行介绍当前经济形势的新闻发布会。中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军对“灰犀牛”给予了详细解?#20572;?#24182;明?#20998;?#20986;:对存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集?#23454;?#38382;题,要摸清情况,区分轻重缓急和影响程度,突出重点,采取有效措施,妥善加以解决。 
  从王志军的上述表态来看,房地产存在成为“灰犀牛”的风险隐患,过高的房价导致了一系列的社会和经济问题,一旦泡沫破裂危害极大。  在联讯证券看来,房价高涨首先带来了居民生活负担加大。2015年至今,中国住宅价格指数一路走高,尤其是一线城市2016年以来同比增速都在20%以上。这种情况下居民房价收入比也居高不下,一线城市一直在20%左?#20063;?#21160;,?#23545;?#36229;出合理?#27573;?#30340;4%-6%,居民买房压力大。 
  其?#38382;?#25151;地产过?#21462;?#25380;出实体经济。因为房地产投资收益高于实体,所以资金从实体经济涌入房地产。 
  再次,房价高涨带来巨大的贫富差距。在其他投资方式的回报率都低于房产的情况下,拥有住房的居民享受房地产红利,财富积累迅速与其他居民拉开差距,形成了以房产为条件的财?#29615;?#21270;,加剧了国家贫富差距。 
  最后,房价高度依?#21040;?#34701;,房地产过热带来金融风险隐患。部分居民为了追上房地产红利的尾?#20572;?#39640;负债买房,导致居民部门杠杆率上升,如果杠杆超过居民所能承受的极限,房地产泡沫就会破裂,进而引发金融风险。 
  而对于房地产市场的调控思路,目前政策也已经非常清晰,就是要围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”做文章。 
  在2016年上半年决策层提出防范资产泡沫后,各地陆续推出以限贷、限购、加大土地供应为主要手段的调控政策,到2017年第一季度,全国楼市调控已成“燎原之势”。在各?#32456;?#31574;的高压之下,楼市调控的效果也开始显现。 
  国家统计局公布的数据显示,6月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅均比上月有所降低。这

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表明,在楼市大力去杠杆的作用下,投资投机性购房得到一定遏制。 
  然而,房地产调控见效与否并不能完全靠房价来衡量,房地产调控是一场“马拉松”式的竞赛,不会一蹴而就。回顾过往几轮房地产调控,在运动式的调控下,房价在调控中被越调越高。每一次的房市调控总是被寄予降房价、稳房市?#21335;?#26395;,但每每总是以房价上涨、房市反弹收尾。 
  因此,稳定房价;促进住房市场供给侧结构性改革;加快建立房地产长效机制成为高层对房地产调控的当务之急。 
  2017年6月底,国家发改委市场与价格研究所研究?#27604;?#26216;、曾铮发表在《中国金融》一篇题为“楼市调控的政策选择”的文章中,曾提到对于地产长效机制的选择。

 


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<![CDATA[对我国房地产经济可?#20013;?#21457;展战略的思考]]> Wed, 16 Aug 2017 15:30:13 GMT 对我国房地产经济可?#20013;?#21457;展战略的思考

  我国房地产经济是市场经济中最为重要的一种经济形式,在当前及未来一?#38382;?#38388;内,房地产经济仍将是我国最为重要的经济种类。为了让其更加健康的发展,为我国的市场经济?#27605;?#26356;多的力量,应?#21271;?#35777;房地产经济可?#20013;?#21457;展,政府和开发企业要作出更加积极有效的态度和行动,?#24179;?#25151;地产经济向前发展。 
  一、我国房地产经济在可?#20013;?#21457;展方面存在的问题 
  (一)环境建设与保护工作不力 
  1.生态环境被破坏 
  众多房地产企业在建设的过程中,忽略了对环境的保护,房地产建设完成之后,当地的生态环境会受到极大的破?#25285;?#22823;量的工程废料留在自然环境中,使得植物无法正常地生长,大量的废水直接排放到地下,影响了地下水源的质量,这种不顾后果的发展方式是不可取的,试想我国有如此多的房地产开发单位,如果都这样做,生态环境会遇到非常大的考验,对社会以后的发展极为不利。 
  2.文化环境被埋?#32531;?#30053; 
  房地产经济还应当注重文化环境因素,我国多数房地产企业在发展过程中忽视了文化环境因素,使得房地长项目与周围的文化元素格格不入,这种问题对于城?#24418;?#26469;的发展也是不利的,城市的特点和特色会因为这些房地产建筑而改变,城市的魅力?#19981;?#20943;少。 
  (二)资源利用不合理 
  房地产经济维持了较长时间的粗?#25856;?#21457;展方式,在这?#38382;?#38388;内积累了许多不好?#21335;?#24815;,无论是开发商还是政府部门,对于土地、水、能源的使用都比较粗放,如果在未来仍使用这种发展模式,对于后代是不负责任的表现。 
  要知道我国的资源总量正在减少,在一些地区已经没有了可继续利用的空间,房地产经济发展受到影响的同时,还影响了其他行业的可?#20013;?#21457;展。 
  (三)房产空置压力增大 
  最近?#25913;輳?#30001;于房地产投资热的影响,众多人购买房产等待其升值,这造成城市中含有大量的空置房地产,这种问题出现之后,?#29615;?#38754;会提高房地产的价格,影响群众的购买热情,二是会扰乱整个房地产经济,不利于其长远发展,解决房地产空置问题已经成为必须要尽快解决的问题。 
  (?#27169;?#37329;融基础体系不完善 
  当前,我国的金融体系并不完善,其也影响了房地产经济健康发展,例如金融领域对于房地产贷款的支持力度较大,对一些项目缺乏审查,造成部分贷款无法追回,而且,金融资金的利用效率?#31995;停?#21608;转的时间较长,金融体系存在较大的完善空间。 
  二、我国房地产经济可?#20013;?#21457;展战略的探究 
  (一)建立多元化的融?#26159;?#36947; 
  房地产经济要想实现健康发展,应当将土地与资金有效地整合到一起,目前,我国的房地产经济主要依靠金融途径获取资金,虽然资金获得的难度不大,但是,不利于这一行业的可?#20013;?#21457;展,只有将融资与土地进行结合,才能实现其健康快速发展。房地产领域应当建立一套有效的房地产融资体系,通过体系的建立扩大融资的渠道,提高融资的效率,?#24515;?#21147;的企业要积极?#24179;?#36164;产证券化,通过证券的方式快速获得资金。同时,政府要为房地产开发企业创造更多的融?#26159;?#36947;,让其能够得到足够的支持。 
  (二)使用风?#23637;?#29702;的方法 
  在房地产经济中,要重视风?#23637;?#29702;工作中,可以尝试使用成本管理的方法,企业要自上而下地营造一种风?#23637;?#29702;的观念,让企业的员工在工作中能够通过成本来控制自己的?#24418;?#36991;免超出预算,同时,要将先进的、现代化的管理方法应用于成本管理实践,提升管理的水平,企业的领导要定期更新和改进企业文化,制定合适的宣传策略,让企业的风?#23637;?#29702;工作更加顺畅和有序。房地产企业在工作中要明确工作流程,如实记载各环节业务的开展情况,确保工程项目全过程得到有效控制。企业在运营的过程中,要加强自身的内部控制,理顺内部管理的机制,让风险因素尽可能不出现,从而保障工作有序进行,加强风险控制的好方法是建立预警机制,预警指标体系包括财务内部收益率、社会平均资金成本率、财务净现值、财务净现值率、投资利润率的成本等。 
  (三)住宅标准化 
  我国的房地产行业需要进行标准化提升,主要的?#36739;?#23601;是房地产企业要建立自身的品牌,通过提升品牌的影响力获得更多的商业价值,房地产企业要注重建设的标准化,将设计、采购及施工成本进行降低,并对建设的效率进行提升,通过这?#30452;?#20934;化的工作方式,提高消费者的满意度。标准建立是确保?#20998;?#30340;最好方?#20581;?#35774;计流程标准、设计成果标准及产?#25151;?#21457;等系列规范文件的完善,可以为住宅产品的优化提供可靠的保障。 
  房地产企业还应当通过成

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本控制提高自身的标准化,该方法就是在成本过程中对施工的各个环节进行计划、执行和控制,成本控制的管理效果要更加明显,能够有效的提高房地产工程施工的进度,让建筑工程过程变得有条不紊,增加企业的控制能力,进而降低了外界因素对建筑工程的负面影响。现代社会对房地产工程的要求越来越高,成本控制是比较先进的管理方式,房地产企业应当改变现有的工作模式,主动向成本控制模式转变,成本控制的主要目标就是切实提高成本控制的运行速度、经济效益和附加值。 
  综上所述,我國的房地产经济是国民经济中的重要内容,影响着我国社会的稳定,正因为其具有如此重要的作用,相关政府部门和开发企业要做到可?#20013;?#21457;展,对市场主体?#24418;?#36873;择进行有效?#38469;?#35753;房地产经济在有序的状态中进行,主要的措施就是推行多元化融?#26159;?#36947;,提高资金的安全性,降低空置房产数量,降低投资成本,为发展健康的房地产经济提供有力的保障。

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<![CDATA[信息网络平台在房地产档案管理中的应?#20204;程竇]> Wed, 16 Aug 2017 15:29:48 GMT 信息网络平台在房地产档案管理中的应?#20204;程?/h1>

  在我国房地产行业发展与建设中,档案管理工作为其中的主要部分。目前,我国的房地产档案管理工作还在使用传统的管理方式,无法实?#20013;?#24687;的共享性,也无法促进利用效率的稳步提升。所以,在信息化与网络化社会发展中,实现档案管理工作的信息化建设,能够在较大程度上维护房地产行业的进步和发展。 
  1 房地产档案管理问题 
  房地产具备自身属性特点,其中的档案资料构成时间较长,实现的跨度大,对档案管理工作也提出较高要求,目前,很多房地产档案管理还在利用实物管理方式,管理工作人员的自身能力与综合素质都无法满足房地产行业管理工作的发展需求,从而造成一系?#24418;?#39064;的产生[1]。 
  第一,缺乏更多途径对房地产档案资料进行?#21344;?#22312;实物管理工作中,房地产档案管理工作还只是一?#20013;问剑?#23545;档案资料的?#21344;?#20063;是部门对其接收与?#24179;?#30340;,也无法实?#20013;?#24687;的共享性发展,无法为房地产档案管理工作提供更多途径。 
  第二,房地产档案管理工作在执行期间,存在的载体形式受到较大限制。在现有发展阶段中,房地产档案管理工作载体是以纸质方式来实现,无法促进其储存的有效性与长期性。同时,一些房地产档案管理工作在实?#25163;?#34892;期间,利用特殊形式对其储存,但是,该工作的执行缺乏管理载体形式,存在的载体形式还比?#31995;?#19968;。 
  第三,房地产档案管理缺乏完整性。对房地产档案管理工作是以实物管理方式实现的,受各个要素?#21335;?#21046;,导致房地产档案管理工作信息产生明显的混乱现象,?#19981;?#23548;致在管理工作中产生较大失误。同时,档案信息管理时间受到较大局限,其存在的风险性较大,从而影响其完整性。 
  第?#27169;?#25151;地产档案管理工作质量在整体上产生较大差异。因为房地产档案管理的执行时间较长,存在的时间跨度也较大,所以,在对不同时期的房地产档案管理期间,将产生较大差异。因为一些房地产档案管理工作是利用纸质对其保存,也无法维护整体的质量。虽然有些档案资料已经开始利用先进手段对信息进行保存,其质量也较高,但房地产档案管理工作质量之间的差距也较大。 
  第五,在房地产档案管理工作中,还存在较多失误。在传统房地产档案管理工作中,缺乏一定的?#38469;?#25163;段,使用的管理方式也比?#19979;?#21518;,从而导致其问题的不断产生。并且,房地产档案管理工作人员综合素质?#31995;停?#22312;工作中都会导致一些失误与偏差,从而影响房地产档案管理工作的顺利执行与有效开展[2]。 
  2 房地产档案管理信息网络平台建设期间需要注意的问题 
  实现房地产档案管理工作的信息化发展,能够促进当地产行业的进步,在房地产档案管理工作中,应用信息化网络平台,还需要注意其中的各个问题。第一,要为房地产档案管理工作实现加密处理,因为大多数的房地产档案并不是开放的,是内部人员之间的交流和分析,所以,一定要为其进行加密处理。在房地产档案管理工作中,需要将相关资料以及相关文件传输到计算机,并对文件进行加密,促进严密密码以及防火墙的合理设置,以免产生随意查找资料的情况。第二,限制房地产档案的外传,相关的工作人员在对房地产档案资料进行查询的时候,需要为其办理相关?#20013;?#24182;促进查询工作的科学合理性。要对房地产档案资料进行外传,其中的密令将停止。第三,促进限?#21464;?#35272;制度的严格执行,在对一些房地产档案资料用户进行批准、对正式网站进行查询的时候,要在网站管理人员的认可与批准下执行。当用户获得一定权限后,能够对其进行查阅。但是,还要限制网站、文件的浏览时间,以免产生长时间的页面浏览现象。第?#27169;?#20419;进房地产档案信息的及时录入与更新,建立房地产档案管理信息网络化平台,相关的工作人员要对房地产档案进行查询,并保证房地产档案资料的及时录入与更新,保证信息查询的更准确[3]。 
  3 信息网络平台在房地产档案管理中的应用 
  3.1 增加?#24230;?#21147;度 
  为了促进房地产档案管理工作的信息化发展,相关部门需要增加更多?#24230;?#24314;立房地产档案管理信息网络平台,并对整体的工作环境进行优化。比如:增加设备?#24230;耄?#21033;?#30473;?#31639;机设备,为房地产档案管理工作建立合?#26159;?#22495;,促进设备与机具的产生,保证为房地产档案管理工作的信息化建设营造良好环境[4]。 
  3.2 提升人员整体素质 
  在房地产档案管理工作中建立信息化网络平台,不仅要为其增加信息化基础设施,还要提高房地产档案管理工作人员的综合素质。该工作在本质上为房地产档案管理工作的基础条件,所以,其中的管理人员需要具备一定的专业知识和综合素质,这样才能促进工作的顺利发展。相关部门在实?#20351;?#20316;中,还需要定期组织人员进行专业能力的培训工作,如:为其创建讲座以及座谈会议,保证房地产档案管理工作人员掌握相关的理论知识,提高自身的工作技能。还要定期学习相关经验,分析其存在的问题,并在相互学习中获得更多经验。并且,房地产档案管理工作人员还要学习办公?#36828;?#21270;方面的技能,保证能为信息化管理平台的建设和发展提供?#38469;?#25903;持,从而维护其整体进步和发展[5]。 
  3.3 建立完善的檔案资料分析系统 
  房地产档?#25913;?#22815;促进房地产交易,满足档案资?#31995;南?#20851;要求。根据各个部门的建设需求,对房地产档案资料的需求进行研究,能够保证职能部门符合实际的发展需求。相关部门还需要对房地产档案管理工作中的交?#36164;?#25454;信息进行分析,保证能够为房地产档案管理部门以及整个行业的发展的提供决策。所以,相关部门在对房地产档案进行分析过程中,需要对房地产行业进行合理控制,维护房地产市场,促进供求的平衡性。在?#20204;?#20917;下,不仅能避免房地产行业风险的存在,还能为其建立完善的房地产档案资料分析系统对房地产档案信息进行有效检索,保证能够为信息查询工作提便利[6]。 
  3.4 建立全方位的档案资料?#21344;?#31995;统 
  在对房地产档案管理工作期间,利用传统的方式是利用实物方式实现的,对房地产档案管理信息?#21344;?#30340;不够全面

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,为了能促进房地产档案信息更完整,要促进管理机构与相关部门的有效合作,并对房地产交易期间的信息进行分析,使其输入到计算机中。也要实现有效的升级与更新工作,并为其建立有效的档案资料?#21344;?#31995;?#22330;?#35813;系统的构建能够利?#30473;?#31639;机、互联网 
  4 总结 
  基于以上的分析可以发现,在现代社会的不断进?#25509;?#21457;展中,信息化手段逐渐应用到房地产档案管理工作中,能够对房地产资料进行?#21344;?#19982;整理,并对房地产档案资料合理检索,保证房地产档案管理工作效率的稳步提升。所以?#25285;?#24314;设房地产档案管理信息网络平台,不仅促进其变革,也能维护其整体进?#20581;?nbsp;

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<![CDATA[如何利用好房地产产权产籍档案的社会效益]]> Wed, 16 Aug 2017 15:28:46 GMT 如何利用好房地产产权产籍档案的社会效益

  房地产产权产籍档案管理在房地产管理工作中是非常重要的一个组成部分,其对房地产行业的发展以及城市经济的建设有?#25856;?#20998;重要的意义,最近?#25913;輳?#25105;国的市场经济发展水平在不断的提高,此外对管理部门的工作能力和工作?#27573;?#20063;提出了更高的要求,只有不断的创新工作的方法,才能更好的提升工作的质量和效率。 
  1 房地产产权产籍档案利用的意义 
  房地产产权产籍档案管理工作在房地产征税和房地产产权登记、交易等方面都发挥着非常重要的作用,同时其在城市的规划和建设以及新旧城区的改造等多个方面都发挥着非常重要的作用,所以在进行产权产籍档案管理工作的过程中,一定要重视档案管理和档案利?#30431;?#20135;生的正面影响,同时还要对其进行更加全面和详细的研究。 
  首先,产权产籍档案利用的过程中能够体现出其法律根据的作用,这主要是因为档案管理是政府和有关部门按照相关的制度和法规对房地产产权进行更加全面的管理,所以其也具备非常强的行政管理的特征,它也成为了房屋产权所有关系的原始凭证。 
  其次,房地产产权产籍档案自身具有非常强的流动性,其主要展现在两个层面。一个是对产权产籍档案进行全面的管理,这主要体现了房地产本身所出现的变化,比如城市规划和旧城区改造以及拆迁等等。一个是在外部条件出现了非常大的变化之后就会使得房地产行业在发展的过程中也出现非常明显的变化,比如房屋买卖和房屋置换等等,这些?#24418;?#37117;会使得房地产产权出现变化,所以其具有非常强的流动性。这种动态变化的特征也要求产权产籍制度在管理的过程中要具备动态性的特征,这样才能更好的保证管理的质量和效果。再次,房地产产权产籍档案在利用的过程中能够展现出非常强的区域性。我国相关的法律和制度作出了明确的规定,每个行政区?#27573;?#20043;内只能有一个房地产证件办理机构,而从某种角度上来?#25285;?#36825;种制度是对房地产产权产籍利?#20204;?#20917;的一个综合评价,其机制的合理性将会直接影响到房地产市场的发展和运转。 
  2 房地产产权产籍档案的利用 
  我国社会经济的不断发展,使得人们自身的法制观念逐渐提高,一定程度上为房地产产权产籍档案利用提供了客观意义上的生存环?#22330;?#22914;何更好地利用大环境赋予的便利条件,有赖于档案管理机构的不断完善。 
  2.1 利用网络计算机?#38469;酰?#24314;立档案信息利用系统 
  为了能够保证房地产产权产籍档案管理工作的质量和水平,我们必须要采取有效的措施对档案系?#25215;?#24687;化建设,这样才能更好的保证信息资源的共享效果。首先要制定出一个?#38469;?#26631;准,这样也就使得户籍档案数字化的实现成为可能。其?#38382;?#25151;地产产权产籍档案利用和当前的房地产市场管理是相互补充的关系,所以在信息化建设的过程中一定要加强市场信息的掌握。再次,要对业务的分类进行完善,对相关的业务和格式进行全面的规范,这样也就可以更好的为资源的共享提供坚实的基础。最后,要采取有效的措施不断的扩大市场数据的?#30001;?#35282;度和?#21344;?#30340;强度,同时还要对数字化的平台建设进行系统性的设计和规划。 
  2.2 开发并利用产权产籍档案,为市场经济发展服务 
  切实提高房地产产权档案管理能力,其主要目的在于正确发挥档案管理的能动效应。例如,我国很多地区利用现有的房地产产权产籍档案,有效处理了多起房屋产权纠纷案件,在落实私有房产政策的基础上,成功地为数以万计的公民解决了住房问题。也就是?#25285;?#21033;用房产产权档案不仅能够保证我国房地产相关政策和方针的落实,也能够维护房屋产权所有人自身的?#25103;?#20445;障和权益。从另外一个角度看,完善房地产档案管理,保证其动态化性质的?#30001;?#21644;发展,使其出具的房产证明更具真实性和客观性。同时,坚持动态管理原则,还能够对相关权属进行?#21344;?#21644;整理,进而保证产权产籍结论具有连续性,并与现状保持高度一致。 
  3 房地产产权产籍档案利用的社会效益 
  充分利用房地產产权产籍档案,可产生重要的社会服务价值。实际上,对产权档案进行管理,不仅可以作为房屋产权变更、抵押的凭证,还可为职能部门及广大公民查阅提供高效、便捷的服务,为维护国家利益和公民权益奠定基础。可以?#25285;?#20135;权产籍档案利用在带来巨大经济效益的同时,也能够产生更多社会影响。 
  有效合理地利用房地产产权产籍档案,既可以保护公民的?#25103;?#26435;益,确定产权,确定买卖关系,确定房屋的继承权等,还可以在处理各种房屋产权的民事纠纷中,依据房地产产权产籍档案做出公正的法律裁决,从而发挥了房地产产权产籍档案的社会效益。 
  某单位职工王某,接受单位1万元人民币建房款,但是房屋建成后超支5000元,后由单位补充。?#25913;?#21518;,王某将房屋转卖,但只偿还单位1万元建房款。单位向王某索要5000元补充款时,王某不但拒交,反而将单位告到法院。当地法院到产权档案管理部门查阅该房屋产权产籍后发现,该房屋产权隶属于单位,并根据司法程序进行公正裁决,维护了该单位的房屋产权权益。通过这个案例可以充分?#24471;鰨?#21033;用房地产产权产籍档案,能够有效地对房地产纠纷进行调解,对维护各方权益具有重要意义。总而言之,科学合理地利用产权档案,不仅能够正确划分产权归属,还能有效确定房屋买卖关系,对保护广大公民?#25103;?#26435;益产生促进作用。而产权产籍档案同样能够为很多房屋产权的民事纠纷案件做出公正裁决,进而发挥了档案管理的社会效益。 
  在落实私房改造的政策中,私房改造档案是有效的凭证,具有可靠的法律效应。它可以明确产权,保护公民的?#25103;?#26435;益。这样的例子很多。王某来?#30431;?#20182;的房屋是改造时期错改的房子.要求退还产权,经查档核实改造是正确的,不予退还产权,只付给利息,赵某来?#30431;?#20182;有22间房屋是属代管的.也要求退还产权,但经查档核实,此房没?#24418;?#25176;他人或政府代管,根据文件规定只能按改造房处理,也只能付给利息.这样既给国家节省了上万元资金,又发挥了私房改造档案的法律效应,其所产生的社会效益是很明显的。 
  4 结束语 
  综上所述,房地产产权产籍档案管理和利用,要以贴近群众、服务群众为前提,并?#28304;?#26032;档案管理为手段,不断提高

本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理

房地产产权产籍档案的利用效率,为促进房地产行业健康稳定发展提供支持,并对房地产交易风险产生防范作用,依法保护产权人的?#25103;?#26435;益。同时,房地产产权产籍档案利用还要突出自身强大的社会效益,推动房产税征收,进一步促进房地产市场的长期稳定发展,为维护我国社会稳定做出应有的?#27605;住?nbsp;

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<![CDATA[房地产价格变动对以房养?#25103;?#38505;的影响]]> Tue, 06 Jun 2017 02:45:13 GMT 房地产价格变动对以房养?#25103;?#38505;的影响

  近年来,人口老龄化现象在中国日益明显。如表1,2000年以来,?#20174;?#19968;国老龄化的通用指标——老少比和老年抚养比都在逐步攀升。第五次人口普查的数据显示,中国60岁以上的人口占总人口的比例为10.45%,其中65岁以上人口占总人口的比例为7.09%;而到2010年第六次全国人口普查时,这两个指标分别攀升至13.31%和8.91%。 
  人口变迁过程中,经济和社会各方面都将经受冲击,养老问题首当其冲。目前中国城镇基本养老保险覆盖率不足50%,个人账户事实上已经?#29031;?#36816;转了多年(孙祁祥,2001;王延中,2001),这些问题与人口老龄化叠加后,使中国的养老困境愈发凸显。对于以房养老这个热门话题,已有很多研究。本文将以严格的经济学理论为基础,集中分析人口结构变迁怎样通过经济增长、利?#23454;?#21464;量影响房地产市场的走势,进而通过严格的分析来揭示以房养老的风险。据笔者了解,类似严格而新颖的分析目前并不多见。此外,现有文献并没有剖析过以房养老产品交易的标的和特有风险,本文将在这些方面对已有研究进行补充。 
  二、 以房养老产品剖析 
  以房养老是指老年人将住房抵押给银行,从而获得借款,当其去世或满足约定条件时,贷款机构通过出售、?#31302;?#25110;者出租抵押的房屋收回借款的本金和利息。我们先辨析出以房养老产品中真正的标的物,再通过与常规养老保险产品的对比识别出以其特有风险,以便后文对该产品风险的进一步分析。 
  1. 以房养老产品的真正标的。以房养老问题的核心在于保险的提供者为住房所有者提供养老保险,但保?#23637;?#20080;者支付的并非货币,而是房屋。显然,整个交易的关键是交易的载体——住房,且是未来的住房,而真正的交易对象是两个现金流,一是保?#23637;?#21496;支付的养老保险金,另一个是房屋在未来的出售价格。从理论上讲房屋未来的价格决定了养老金的给付标准。 
  保险交易的对象实际上是风险,保险的购买者通过支付保费将风险转移给保?#23637;?#21496;,保?#23637;?#21496;收取保费,承担风险。为了识别出以房养老的风险,我们假设某老年人拥有自有住房,若他希望靠出售房产获得的收入来养老,除了可能面临房产售价不够高的风险外,卖房的收入按照预期寿命安排,如果实际寿命超过预期寿命,将面临将无钱可花的风险。 
  如果参加了以房养老项目,未来房价波动的风险及长寿风险都将转移到保?#23637;?#21496;,因此以房养老交易的对象实际上正是这两种风险。长寿风险是所有寿险产品都必须考虑的,不是以房养老的特别之处,本文主要关注以房养老项目中的特有风险——房产价格波动的风险。 
  2. 以房养老的核心风险。传统的商业养老保险产品保费和年金通常都已事先确定,风险仅体现为长寿风险。对于以房养老型产品,保?#23637;?#21496;的保费收入本质上是一笔风险收入。如果未来房产价格下跌,合同终止?#21271;O展境?#21806;或出租借款人抵押的房产所得可能无法补偿其支付的贷款总额,从而保?#23637;?#21496;将遭受损失。因此房产价格未来走势与保?#23637;?#21496;能否盈利息息相关。  此外,虽然保费是随机变量,但保费与养老年金之间的正相关关系不会改变:保费越高,投保人获得的养老年金就越丰厚。在以房养老模式中,保费是未来房屋的出售价格,售价越高,投保者得到的养老年金就越多。然而未来的售价是随机变量,理论上可高可低,因此在实际操作中,保?#23637;?#21496;仅能根据房屋价值未来的变化趋?#36843;?#23450;年金给付。如果未来房屋价值看涨,年金的给付标准就高;如果看跌,给付标准就低。而年金给付标准同时又会影响老年人是否参与以房养老项目的决策,如果年金给?#30701;?#20302;,老年人参加此项目的可能性就较小。因此养老金给付标准的高低不仅影响保?#23637;?#21496;的盈利状况,同时也决定着以房养老市场能否顺利构建。 
  根据前文的论述,房屋未来的价格不仅决定着养老金的给付水平,同时还影响保?#23637;?#21496;的盈利状况。因此,房产价格是以房养老模式的核心,正确判断它的变化趋势可以揭示这个市场的主要风险。 
  三、 以房养老的风险分析——人口结构变迁视角 
  我们将围绕房产价格未来的变化趋势分析以房養老模式可能存在的风险。房产价格的变动受很多因素的影响,严格的房地产市场分析应综合考量各种因素,但本文的目的是定性分析房地产价格走势及其对以房养老模式带来的风险,因此只集中分析那些明显受到中国人口结构变迁影响的变量。一旦人口结构变化对这些变量造成冲击,冲击力将不可避免地传导到房地产市场,进而影响以房养老模式的运行。 
  1. 经济增长视角。按照经济学定义,房产属于正常品,?#21496;?#25910;入的提高将提升房产市场的需求,在房地产供给一定的情况下,房价将上?#38126;?#19988;?#21496;?#25910;入提高的越快,房价的涨势就越猛。反之,?#21496;?#25910;入增速下降,房价的涨势也随之下降。经济增长理论研究的主要内容就是?#21496;?#25910;入的增长,以下将讨论人口结构变迁将如何影响?#21496;?#25910;入。 
  考虑简单的经济增长会计恒等式Y/本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理N=(Y/W)(W/N),N是总体人口,W是劳动力人口,Y是GDP。这个?#38454;?#34920;明?#21496;?#25910;入=?#24247;?#20301;劳动人口收入与劳动者占比之乘积。对恒等式两边取自然对数并通过计算就可以得出:?#21496;?#25910;入增长率=?#24247;?#20301;劳动人口收入增长率-人口抚养比增长率。显然,?#21496;?#25910;入和人口抚养比之间存在此消彼长的关系。 
  当然,会计恒等式的论证并不能代替严格的经济学理论推演。要了解人口结构变化与经济增长之间的关系,还需要回到经济增长模型中。从恒等式提供的信息可知,如果?#24247;?#20301;劳动人口收入增长率不变,那么人口老龄化导致的抚养比上升的确会损坏经济增长潜力。问题的关键在于,抚养比的上升是否会影响?#24247;?#20301;劳动人口收入增长率。经典的经济增长模型对人口的处理较为简单,忽视了人口结构因素,因此经典理论的?#21496;?#32463;济增长事实上对应本文中的?#24247;?#20301;劳动人口收入增长。从而,本文的分析可以完全对接传统的经济增长理论,即人口结构的变化如何影响经济增长的几个重要源泉。


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<![CDATA[房地产企业竞争力影响因素分析]]> Tue, 06 Jun 2017 02:44:40 GMT 房地产企业竞争力影响因素分析

 房地产企业竞争力的强弱决定了其在整个房地产企业所处的地位,因此增强房地产企业的竞争力对房地产企业的发展也就十分重要了。房地产投资者可以根据房地产企业竞争力的影响因素判断他们是否能取得投资回报;消费者可以根据房地产企业竞争力的影响因素判断他们是否购买房产。因此,分析研究房地产企业竞争力的影响因素,从而提出增强房地产企业竞争力影响因素的方案,对于房地产企业提升竞争力和综合实力具有重要的意义。 
  1国内外研究现状 
  彭罗斯在《企业成长理论》中?#24471;?#20102;企业的竞争力来?#20174;?#20225;业本身所含有的资源,具体说是企业所拥有的效率较高的特殊资?#30784;1]企业在市场竞争中获得领先就必须拥有较多的这种特殊资?#30784;?#25151;地产企业的这种特殊资源主要包括消费者资?#30784;?#25237;资者资?#30784;?#22303;地资源等。房地产企业拥有这些特殊资源越多,其竞争能力?#35282;浚加?#30340;市场份额越大。根据波士顿公司的BCG 模型理论,其理论的核心是根据市场需求和其他各项因素来确定出各项资源的需求量。[2]房地产企业需根据市场需求量来进行决策,如供大于求,将不利于房地产企业的利益。 
  普拉哈拉德和哈默尔的观点主要是利用核心能力理论来解释企业竞争力来?#30784;3]房地产企业竞争力的强弱与企业本身的能力有关,房地产企业能力?#35282;浚?#31454;争力?#35282;俊?#36825;种能力是评价房地产企业竞争力强弱的标准,具体来?#25285;?#25151;地产企业核心能力还包括营运能力和偿债能力。 
  MHMeye和JMutterback将核心竞争力分解为三个维度:产品?#38469;?#33021;力、分析和关注消费者需求能力、分析和协调各部门的能力。[4]房地产企业的发展与其?#38469;?#33021;力息息相关,质量过硬的房产更能吸引消费者。这就要求房地产领导者具有较强的控制组织能力。范莉莉设计核心竞争力评估维度,主要包括模仿能力维度和资源利用率维度。[5] 
  房地产企业的竞争力强弱与资源利用率有关,资源利用率?#35282;浚?#31454;争能力?#35282;俊?#25151;地产企业的资源利用率可以从其盈利能力营运能力和偿债能力?#20174;场?nbsp;
  陈静根据企业文化凝聚力的功能、指导的功能、激励的功能、?#38469;?#30340;功能、互动的功能,增强企业的核心竞争力,分析企业竞争力的影响因素。[6]房地产企业的竞争力与企业的自身文化有关。良好的企业文化,可以增加员工对企业的认同度和?#39029;?#24230;,增加员工的工作积极性,有利于房地产企业的长期发展。马东生等阐述了战略资?#30784;?#20225;业知识、组织学习和企业文化和集成是企业竞争力要素[7]。房地产企业的竞争力与其战略管理决策有关,设定科学可行的战略管理目标,并进行合理的控制保证实行,有利于房地产企业的发展。 
  ?#27605;?#26480;、吴育华根据系统思想建立了基于三个层次的指标体系,分别包括市场表现、?#38469;?#27700;平和服务态度。[8]房地产企业中的龙头,如从万科的财务报表可以看出其在房地产行业中的地位、市场占额和?#38469;?#27700;平等综合实力指标。 
  总体而言,国内外关于企业竞争力的分析和研究,已经有了一套相对完整的体系。国内外有关企业竞争力的研究主要涉及如下几个方面:①企业竞争力的界定;②企业竞争力的来源;③企业竞争力的影响因素;④提高企业竞争力的对策。 
  2房地产企业竞争力影响因素分析 
  房地产企业竞争力的影响因素与房地产企业自身的盈利能力、营运能力和偿债能力有关。房地产企业自身的盈利能力?#35282;浚?#20854;在整个行业中的競争力?#35282;浚?#25151;地产企业自身的盈利能力越弱,其在整个行业中的竞争力越弱。房地产企业营运能力?#35282;浚?#20854;在整个行业中的竞争力?#35282;浚?#21453;之越弱。房地产企业偿债能力?#35282;浚?#20854;在整个行业中的竞争力?#35282;浚?#25151;地产企业偿债能力越弱,其在整个行业中的竞争力越弱。 
  下文将从盈利能力、营运能力、偿债能力对保利地产、万科、金地集团展开分析。 
  21盈利能力分析 
  从表1中我们了解到,2011—2014年金地集团净资产收益率相对其他三家公司而言是最差的。这?#24471;?#37329;地集团的开发力度不大,导致净资产收益率无法得以提升。保利地产2012年的额外融?#20351;殺境?#25968;下降,净资产收入率下降,在公司努力开发和提高销售效率的同时,净资产回报率也在上升。2013年由于宏观政策的影响,净资产收益率有所下降。万科2011—2014年净资产收益率总体来说还是比较平稳的,这可能与万科不断进行?#38469;?#21019;新、扩大开发力度有关。 
  22营运能力分析 
  从表2我们可以了解到,保利地产在2011—2014年的总资产周转率相对于万科和金地集团而言是?#31995;?#30340;。这是因为保利地产实施扩张型的政策,使得各项费用的支出增加,从而导致保利地产的总资产周转率无法提高。万科的总资产周转率在2011—2014年相对于金地集团和保利地产而言是最高的。这是因为万科实行了循序渐进的发展方针,各项费用合理支出和分配。金地集团在2011—2014年的总资产周转率相对于万科和保利地产是处于最低位置的。这?#24471;?#37329;地集团需要创新?#38469;?#21644;更新管理理念本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理和制度,制定出合理的发展战略。同时金地集团在扩大资产规模时也应更加重视操作风险,这样才能提升金地集团的总资产周转率,增强其营运能力。 
  23偿债能力分析 
  从表3我们可以了解到,2011—2014年的保利地产的资产负债率相对于万科和金地集团而言比率最大,这?#24471;?#20445;利地产采取了扩张型的发展战略。保利地产的资产负债率在2011—2014年较稳定,这?#24471;?#20445;利地产在实施扩张性战略的同时也注重了资产的稳定。万科的资产负债率在2011—2014年一?#21271;?#25345;在67%左右,虽然万科的资产负债率波动幅度稳定,但相比保利地产而言其资产负债率是?#31995;?#30340;,这?#24471;?#20445;利地产的偿债能力要优于万科。金地集团2012年的资产负债率相对2011年有所下降,这是因为2012年金地集团的负债增加,从而导致资产负债率下降。


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<![CDATA[当前我国三、?#21335;?#22478;市房地产去库存问题研究]]> Tue, 06 Jun 2017 02:44:09 GMT 当前我国三、?#21335;?#22478;市房地产去库存问题研究

  供给侧改革所涉及的五大任务中,去库存始终是重点。系统分析五项任务之间的关系,可以发现,它们都直接或间接地与房地产行业的非健康发展态势有关,而如今房地产行业的一大问题就是如何科学有效地去除高库存。但各级城市所面临的房地产去库存问题的严重程度是不同的,一、二线城市的房地产库存数量较少,有些城市甚至需要补库存来缓解房价的过快上涨。真正面临房地产高库存问题的是广大的三、?#21335;?#22478;市。所以要想解决好我国房地产行业去库存问题,应重点考虑如何化解我国三、?#21335;?#22478;市的高库存。 
  1我国三、?#21335;?#22478;市房地产库存现状分析 
  截至2015年底,我国的商品房施工与待售面积之和为808亿平方米,按照当年?#21335;?#21806;速度,去库存时间约为63年。那么我国房地产库存的分布结构如?#25991;兀看?#26696;是房地产市场表现出非常明显的区域分化特点。由于一、二线城市的各种?#25856;疲?#25152;以吸引了大量的人口聚集,进而产生了对房产的大量需求,如果不是各种各样?#21335;?#36141;政策,房地产供给甚至低于需求。2015年,一线城市房产可售面积下降 18%。截至 2016 年 1 月,一线城市仅需76 个月就能消化现有库存,与2015年3月相比下降43 个月,上海甚至已经低至 37 个月。所以一、二线城市不是我国房地产行业去库存的重点,甚至需要增加库存来抑制房价过快增长的趋势。 
  因此,我国的三、?#21335;?#22478;市?#25856;?#30495;正需要化解库存的重点区域。2015年,三、?#21335;?#22478;市的库存总量较 2014 年下降了 57%,与一线和二线城市的81%和79%降幅相比,去库存效果不?#36873;?#37096;分三、?#21335;?#22478;市库存甚至?#20013;?#36208;高,房地产销售额与销售面积双双降低。以山西临汾为例,据相关数据显示,2015年,该市房产销售额与销售面积分别为489亿元和1212万平方米,同比下降分别为181%和191%。另外山东?#26576;?#30340;情况也比较类似,截至2015年底,?#26576;?#24066;有662万平方米的房产库存,与去年相比增长453%,根据以往?#21335;?#21806;水平来看,预计需要16个月才能去除现有库存。从以上所举的三、?#21335;?#22478;?#24418;?#20363;可以看出,我国三、?#21335;?#22478;市房地产库存形势异常严峻。 
  2我国三、?#21335;?#22478;市房地产高库存原因分析 
  如今我国三、?#21335;?#22478;市房地产行业面临如此庞大的高库存,是各种各样的原因相互叠加共同导致的结果,主要原因有以下几个方面。 
  21土地财政和盲目追求GDP的快速增长?#38050;?#21435;库存 
  土地财政和盲目追求GDP的快速增长无疑是造成如今三、?#21335;?#22478;市房地产高库存的重要原因。土地出让金与房地产企业的营业税均归地方政府所有,在如今三、?#21335;?#22478;市发展模式单一、财政吃紧的情况下,地方政府大量出让土地,使得开发商大量开发楼盘。在2014年各省公布的本省政府性债务审?#24179;?#26524;中显示,有23个省份存在对土地出让收入的依赖程度较高这一问题。根据所公布的数据可得出地方政府的土地出让收入在政府债务中的占比,此占比排名前三的分别为浙江、天津和福建三地,数值分别为6627%、6456%和5713%。虽然前面的数据描述的是各个省整体的土地财政依赖程度,但在发展模式单一的三、?#21335;?#22478;市,情况应该更加严峻。楼盘的大量开发虽然使得三、?#21335;?#22478;市表面看来是一种经济欣欣向荣的状况,但很多三、?#21335;?#22478;市的房地产市场严重的供大于求,所以?#27604;?#30340;背后也隐藏着巨大的危机。 
  22高房价制约去库存 
  中国是一个人口大国,对房产有着很大的需求,但过高的房价使得人们对房产只是需要,而不能转变成有效需求。房价的过高?#29615;?#38754;是由于地方政府在土地供给上处于垄断地位,缺乏竞争导致价格居高不下,使得开发商拿地成本逐年增加,加上相关的税费,使得房价随之水涨船高;另?#29615;?#38754;高房价也是政府和房企对人们买房时买涨不买跌?#24418;?#30340;一种?#20174;Α?#27491;因为人们在买房时有一种买涨不买跌?#21335;?#36153;心理,房企为了快速卖光房子,会制造房价?#20013;?#19978;涨的态势,这样才会引导人们在对房价不断上涨的?#21482;?#20013;快速购买住房。而地方政府为了增加土地出讓的收入,也不愿看到房价下跌。此外,由于房价过快上涨,许多人买房并不仅仅是为了房产的居住属性,更多的?#21069;?#20080;房视为一种投资,甚至?#24310;?#26377;房产数量的多少视为自己权力与财?#22351;南?#24449;。房产的非居住属性和房价是一种相互促进的恶性循环机制,这也是我国房价快速上涨的重要原因,当然也包括三、?#21335;?#22478;市。 
  23城镇化发展质?#24247;馱际?#21435;库存 
  改革开放以来,我国城镇化得到了快速的发展。《国家新?#32479;?#38215;化报告2015》显示,截至2015年底,我国城镇化率达到561%,城镇化率平均每年提高约1%。虽然我国城镇化发展速度较快,但城镇化发展质量?#31995;汀?#20854;中有两个重要表现:一个重要表现为人口城镇化滞后于土地城镇化,由国家统计局公布的中国城市统计年鉴(2014)与中国统计年鉴(2014)显示,2005—2013年间,我国的城市建成区面积年均本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理增长率达到了49%;但同期的城镇常住人口年均增长率仅为33%。另一个重要表现为“半城镇化”现象突出,“半城镇化”?#27010;?#27665;不再从事农业,但还是农业户口。2015年,我国在城镇的常住人口占总人口的561%,而有城市户口的人数占总人数的399%,二者相差162%,即城镇常住人口有将近27亿人没有取?#30431;?#22312;城镇户籍。三、?#21335;?#22478;市因为经济状况等各种原因,人们在此扎根的意愿就比?#31995;停?#20877;加上无法享受城镇的各种社会公共服务,所以绝大多数农民工只是过客,不能有效改?#36843;⑺南?#22478;市房产高库存现?#30784;?nbsp;
  24三、?#21335;?#22478;市人口流失抑制去库存


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<![CDATA[2017年4月全国房地产土地市场简报]]> Tue, 06 Jun 2017 02:43:50 GMT 2017年4月全国房地产土地市场简报

  一、成交:面积第四个月连续走低,溢价率高位回落 
  4月,CRIC监测的300城经营性土地成交211幅,环比下降19%;成交建面2104万平方米,同、环比跌幅分别为14%和15%;成交总价1501亿元,环比微涨2%,同比上涨35%;土地价格仍?#20013;?#19978;行,成交楼板价提升至7136元/平方米,环比上涨20%,同比涨幅达到56%。 
  土地平均溢价率升至38.5%,环比下跌10.9个百分点。各线城市溢价率全线回落,其中一线城市跌幅最大,环比下降14.2个百分点,平均溢价率为31.9%,在各能级中溢价率最低;二线城市本月土拍溢价率32.3%,环比下降10个百分点;三?#21335;?#22478;市土拍溢价率为79.0%,环比微降4.2个百分点。二季度第一个月仍有较多二三线城市?#20013;?#36827;入加?#24247;?#25511;的行列,如东莞、南宁、江门等;另外,一线城市广州、北京、上海均在土拍调控上有所表态,增大土地供应量的同时要求拿地企业严格遵守土地性质,减少了企业通过建设类住宅提高项目溢价的可能性。在供求两端共同调控下,本月从溢价率方面来看土地市场理性程度有所回归,但主要原因仍在于土拍“限地价”政策的调控,房企之间竞争仍然激烈。4月6日北京三宗宅地竞拍至总价超过140亿元,其中大兴区旧宫镇?#38454;?#23429;地进入方案报价环节,最后分别以3.93万元/平方米和3.83万元/平方米由首开、中海、保利、龙湖四家联合体竞得,大型房企联合拿地现象在一线城市屡见不?#30465;?nbsp;
  二、分布:因城施策,一线城市成?#36824;?#27169;上涨,二、三?#21335;?#22303;地市场相对冷清 
  本月一线城市土地市场相对活跃,成交建筑面积317万平方米,环比增加44%,同比涨幅高达8522%,主要原因在于去年同期仅有上海有4万平方米成交;二线城市土地市场热度?#20013;?#36208;低,成交建面1276万平方米,同环比分别下跌34%和24%,降幅在各能级中最大;三?#21335;?#22478;市成?#36824;?#27169;在三月小幅回升后重新下跌,成交建面511.77万平方米,環比下降9%,但比去年同期微涨4%。 
  分能级来看,一线城市总成交建筑面积316.27万平方米,环比上涨44%。月初国土部、住建部联合发文,要求各地根据消化周期调整土地供应计划,北京响应最为积极。北京本月出让18宗地块,其中住宅部分?#36127;?#20840;部为自住型商品房,均有最高销售限价要求,但从开发商角度来看竞争激烈程度依旧不减,土地市场实际仍处于高热状态。4月25?#23637;?#29260;出让的朝阳区管庄乡地块,有北京城建、远洋、中海、富力等9家开发商参与竞?#27169;?#32463;过55?#30452;?#20215;后由北京城建拿下,楼面价31762元/平方米,但值得注意的是,该地块为自住房,销售限价2.9万元/平方米,成交楼板价已远高于销售限价。广州规土委在月中?#24247;鰨?#36817;期内底价不会出现区域新高,抑制“面粉贵过面包”?#21335;?#35937;,月底的土拍中也首次“竞价+竞配建+竞自持+摇号”的新规,最终万科斩获?#33258;?#21306;、?#30772;?#21306;各一宗?#31354;?#22320;,虽未达到摇号阶段,但两块地总配件面积达到2250平方米,自?#30452;?#20363;更是均在50%以上。 
  二线城市本月?#20013;?#36208;低,成交建筑面积1275.76万平方米,环比下跌24%,比去年同期也大幅下降34%。月中武汉进行11宗地挂牌出让,成交总建筑面积288.61万平方米,在二线城市中成交量最大,但大部分地块零溢价成交,仅有东湖高新区光谷流芳地块在竞拍中达到市场指导价,最终一次报价环节由郑州康桥公司竞得,溢价率74.74%;成都成?#36824;?#27169;较武汉略小,但是热度较高,双流区成交?#38454;?#21830;办用地溢价率突破400%,从成交楼板价来看,城西片区仍是地价最高片区,其次为城东片区。天本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理津本月出让4幅?#31354;?#22320;,其中津南区咸水沽08号地块成交楼板价13916元/平方米,刷新津南区?#31354;?#22320;最高楼面价。 
  三?#21335;?#22478;市本月成?#36824;?#27169;有所回落,共成交建筑面积511.77万平方米,环比下降9%。浙江省?#35748;?#34914;州两市成?#36824;?#27169;居三?#21335;?#22478;市前列,在杭州、嘉兴等市实行限购后,各类房企对浙江整体市场仍旧看好;其次常熟、吴江、常州、无锡热点的三?#21335;?#22478;市仍然成交较为活?#23613;?nbsp;
  本月土拍在政策的调控下各线城市?#21046;?#28176;显,楼市的因城施策调整方式也将蔓延至土地市场,受各类土?#21335;?#20215;规定影响,从溢价率层面来看土地市场似有降温,但实际土拍市场上房企竞争仍然相当激烈。考虑市场、政策等各因素影响,房企在未来土拍市场上出手将会更加谨慎,但热点城市土地及三?#21335;?#22478;市的核心优质地块仍是房企争相抢夺的对象。

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<![CDATA[2017年4月全国房地产市场简报]]> Tue, 06 Jun 2017 02:43:30 GMT 2017年4月全国房地产市场简报

 

一、供应?#21644;?#29615;比均有回落,一线新增量同比锐减54% 
  4月,29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别减少35%和5%,供应?#20013;?#20559;紧的局面并?#20174;?#25152;好转。按照以往惯例,“金三银四”本是开年首个供应高峰期,但受“限价”政策影响,热点城市严控预售证审批,新增供应量仍处低位。 
  一线城市环比下降13%,同比更是锐减54%,上海、深圳连续两月回升,但相比去年同期跌幅仍在55%以上,可见绝对水平依然低位;二三线城市环比微降4%,重庆、郑州等市供应量显著提升,环比涨幅超70%,厦门、福州供应量?#25269;?#21382;史低位,不足5万平方米,环比跌幅均在90%附近。同比来看,也是跌多涨少,厦门、福州、济南等多市供应量大幅回落,同比跌幅超80%,受去年同期?#31995;?#22522;数影响,贵阳、青岛和宁波同比实现翻番。 
  二、成交:整体成交环比下滑21%,一线城市同环比跌幅皆超40% 
  受制于限購、限贷政策?#20013;?#21457;力,叠加严控供应,4月份29个重点城市成交量环比下降21%,同比下降35%。多数城市成交?#20013;?#20302;迷,同、环比双双回落,成交量较去年同期相差甚远。 
  一线城市成交量同、环比明显回落,跌幅超40%。二三线城市成交量环比下降18%,同比下降33%,同比跌幅渐有扩大趋势。各城市房地产市场?#20013;?#20998;化,集中表现在以下三点:其一,重庆、沈阳、常州等市成交量同、环比都实?#32456;?#22686;长,沈阳升至192万平方米高位,刷新近年来单月新高。鉴于这类城市并不受限购、限贷政策影响,房地产市场热度有望?#26377;?#39044;计成交量将维持在较高水平;其二,天津、佛?#20581;?#38271;?#22330;?#21414;门等市成交迅速冷却,环比跌幅超50%。调控加码后,成交量高位回落;其三,南京、苏州、?#25103;?#25104;交量环比略有回升,但同比仍处下降通道。尤其是苏州成交量连续数月维持在?#31995;?#27700;平,高房价显著抑制成交量上行空间,“有价无市”格局愈加明显。 
  三、库存:供应不济致?#20013;?#20379;不应求,消化周期环比全线缩短 
  4月多数城市供求比继续低位,并且福州、厦门、南宁等市供求比不足0.2,?#24471;?#25151;地产市场依旧维持供不应求的基本格局,楼市成交低迷主要还是受极低供应量影响,随着热点城市逐步放松预售证管控,成交量有望企?#28982;?#21319;。 
  受供应严重不济影响,多数城市消化周期环比均有所回落,沈阳、常州、重庆等市房地产市场明显转暖,成交量增长尤为迅速,消化周期环比跌幅超30%;深圳、无锡、福州等市消化周期依旧维持在较高水平,主要还是受近期楼市成交低迷影响,市场风险尚在可控?#27573;А?nbsp;
  四、成交结构:小户型占?#28982;?#33853;,沪、深高档产品份额?#20013;?#36208;高 
  从价格段成交结构来看,本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理京沪中低档产品成交占?#28982;?#21319;,深圳高档产品市场份额?#20013;?#22686;长。具体来看,上海中档及中高档产品成交占比分别上升8个百分点和5个百分点;北京低档以及中档以上产品占比均有下滑,仅中低?#21040;?月上涨10个百分点;深圳高档产品成交占比?#20013;?#19978;?#38126;?月份市场份额已达到56%。 
  从面积段成交结构来看,刚需产品成交占?#28982;?#33853;,大户型产品成?#29615;?#39069;?#20013;?#25856;升。北、上、深90平方米以下产品成交占比全部下滑,其中北京下滑幅度最大,为18个百分点;相?#29616;?#19979;,200平方米以上大户型产品成交占比?#20013;?#19978;升,上海、深圳占比涨幅在2%左右,北京占?#20173;?#36798;到38%。

 

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<![CDATA[从海外经验再谈房地产经纪行业管理]]> Tue, 06 Jun 2017 02:42:30 GMT 从海外经验再谈房地产经纪行业管理

  随着房地产市场上经房地产经?#30171;?#21512;成交的交易比例不断提高,房地产经纪行业的重要性也越来越突出。但无可讳言,我国的房地产经纪行业从诞生的那一天开始,就一?#21271;?#21463;?#35206;。?#20174;业人员?#29992;曬掌?#20107;件层出不穷,社会对房地产经纪行业的评价一直偏低。如何对房地产经纪行业加强管理?#22359;L期以来,众多专?#24050;?#32773;见?#22987;?#26234;,提出了很多行之有效的方式方法,笔者也曾经多次撰文讨论,这里不避?#38472;?#19981;厌其?#24120;?#20877;来一谈。 
  一、我国房地产经纪从业人员素质普遍?#31995;偷南?#29366; 
  房地产经纪行业乱象迭出,人们首先想到的可能是应该吸引更多高素质人才加入该行业。事实上,有关行业管理部门也正是如此考虑。我国2001年出台的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和2015年出台的《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》中都对高学历人才报考房地产经纪职业资格提供了便利条件:获得本科学历或双学士、硕士、博士学位的人员在工作年限的要求上要宽松很多。但政策的实施效果如?#25991;兀?nbsp;
  笔者所在单位在2016年下半年曾经做过一个有关房地产经纪行业的研究课题,课题组对广州、深圳、重庆、大连、厦门、昆明、武汉、成都等城市以及海南省的房地产经纪从业人员进行了广泛调查,?#19981;?#25910;有效调查问卷近千份。调查的统计数据表明,在房地产经纪从业人员中,高中同等学历的人员占比最多,达55.15%;其?#38382;?#22823;专学历人?#20445;?#21344;比31.97%;本科学历人员占比11.16%,排在第三;研究生及以上学历人员占?#30830;?#24120;少,只有0.21%,还赶不上初中及以下学历人员的1.5%占比,如图1所?#23613;?nbsp;
  图1的数据?#20174;?#20102;这样的事实?#32791;?#21069;我国的房地产经纪行业并不能吸引高学历人才的加入。主要的原因包括:第一,高学历人才在房地产经纪行业并不具有必然的竞争?#25856;疲?#25151;地产经纪业务的工作内容主要是居间撮合,掌握足够的房源信息即可,并没有太多?#38469;?#21547;量;第二,行业的收入水平并不足以吸引高学历人才;第三,房地产经纪是一项很?#37327;?#30340;工作,每天工作至晚上十点或以后,节假日无休是正常现象,较高的工作强度让高学历人才望而却?#20581;?nbsp;
  实际上,在海外其他国?#19968;?#22320;区,对房地产经纪从业人员的学历要求普遍?#31995;停?#27604;如我国香港地区要求完成中学五年级(相当于大陆高中水平)或同等程度的教育,美国德克萨斯州甚至不做学历要求。 
  二、如何提升从业人员的诚信水平和法律意识 
  既然不能?#21335;?#26395;于高学历人才的大量加入来提升房地产经纪行业的整体素质,那?#20174;?#35813;如何做才能提升其从业人员的诚信水平和遵纪守法意识?海外部分国?#19968;?#22320;区的经验是这样的。 
  1.注重房地产经纪从业人员在诚信和守法等方面的记录审查 
  在美国的德克萨斯州,打算从事房地产经纪行业的人?#21271;?#35201;求必须向州房地产委员会证实自己的正直、信用与诚实,包括提供在FBI的指纹档案并披露有无违法记录,在德克萨斯学生贷款担保公司(Texas Guaranteed Student Loan Corporation)没?#24418;?#36824;贷款或者已达成还款安排,如果州房地产委员会认为有必要,还可能会对申请者进行背景调查。在我国香港地区,个人必须被地产代理监管局判定是?#23454;?#20154;选才能申请从事房地产经纪业务,其中考虑的因素包括不是未获解除破产的破产人,不是精神紊?#19994;?#20154;或病人,没有曾因欺诈、舞弊或其它不诚实的?#24418;?#32780;被定?#38126;?#27809;有曾因其它罪行被定罪等。在我国台湾地区,无?#24418;?#33021;力或限制?#24418;?#33021;力、破产、?#21018;?#27450;、?#25215;擰⑶终?#32618;、性侵害犯罪等被判处有期徒刑一年以上,?#24418;?#25191;行完毕或者执行完毕或赦免后未满三年,以及受感训处分?#24418;?#25191;行完毕或执行完毕后未满三年者不得申请经营经纪业。在新加坡,申请进入房地产经纪行业也需要满足诚信、无犯罪记录等方面的要求,包括不是未清除债务的破产者,没有被任何国家判处有?#38126;?#27809;有在民事诉讼中被发现涉及欺诈、不诚实、违反信托等?#24418;?#27809;有曾因滥用毒品被拘留,或根据刑法(或临时规定)等相关条例,被警察监管/拘留。 
  纵观以上部分国?#19968;?#22320;区的规定,其根本目的是保证加入房地产经纪行业的人员是诚信、守法,值得消费者信任并委托的。我国虽然也有类似的要求,比如2015年出台的《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》中明确,申请房地产经纪专业人员职业资格需要遵守国家法律、法规和行业标?#21152;?#35268;范,秉承诚信、公平、公正的基本原则,恪守执业道德。但事实上没有可操作的实质审查措施,结果是形同虚设。 
  2.?#38469;?#27880;重房地产经纪相关法律法规方面的内容 
  在我国香港,地产代理资格?#38469;?#30340;内容主要包括《地产代理条例》和地产代理监管局方面的基本知识、规管地产代理工作的法例的基本知识、与建筑物有关的法律规管的基本知识、租务法例的基本知识等。在我国台湾,不动产经纪人资格?#38469;?#20869;容?#24418;?#20010;部分,除国文外,其他四个部分是民法概要、不动产估价概要、土地法与土地相关税法概要、不动产经纪相关法规概要。在新加坡,申请房地产销售员资格的?#38469;?#20869;容中土地法的基本知识(Basic Land Law Concepts),处理土地中的利益(Dealings with Interests in Land,内容有合同法、代理法、业主与租客法等),房地产代理行业规管等是重点。 
  反观我国的房地产经纪专业人员职业资格?#38469;裕?#20854;中房地产经纪人职业资格?#38469;?#20998;为房地产交易制度与政策、房地产经纪职业导论、房地产经纪专业基础和房地产经纪业务操作四个部分;而房地产经纪人协理职业本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理资格?#38469;?#20998;为房地产经纪综合能力和房地产经纪操作实务两个部分。很明显,我国的房地产经纪专业人员职业资格?#38469;?#24182;没有将房地产经纪相关法律法规作为重点考核内容,反而更加注重销售?#35760;?#26041;面。笔者对此有些困惑,照理?#25285;?#30693;法才能守法,如果房地产经纪从业人员连基本?#21335;?#20851;法律法规都不了解,何谈诚?#25856;?#27861;经营与职业操守呢?再者,从政府行业管理的角度与市场经济的要求而言,只要房地产经纪从业人员能够诚信和守法经营,这些人是否掌握一定?#21335;?#21806;?#35760;?#24182;在行业中赚到钱,应该也不是政府行业管理部门需要操心和能够操心得到的事情。


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<![CDATA[未来房地产经纪行业应以协会化发展代替垄断]]> Tue, 06 Jun 2017 02:41:48 GMT 未来房地产经纪行业应以协会化发展代替垄断

  深圳是全国600多个城市里率先进入存量房市场的城市。早在2007年,深圳的二手房市场份额按交易?#36164;?#35745;算,已经超过新房市场。而那时,其他一线城市还都是一手房的天下。10年过去了,中国一线城市基本上迎来了存量房时代,房地产经纪行业的重要性进一步加强。在深圳这样存量房市场如此发达的城市,未来会出现垄断的房地产经纪行业吗?本文便以深圳为例,作初步假设与推论。 
  一、深圳房地产经纪行业已形成“垄断-竞争”格局 
  根据深圳市房地产中介协会的统计,截至今年4月26?#29275;?#28145;圳市一共有848家总机构。排行前5名的机构占据了58%的二手房网签(网签是深圳市在房产备案前的一步)份额(见表1)。这个局面形成至少已有两年之久。综上,前5家公司在市场的份额已接近垄断-竞争,但?#25105;?#19968;家公司对市场的价格并没有决定能力。这里的市场价格可以分为两类:第一种是房价。经纪机构对房价基本没有操控能力。第二种价格是佣金。在2014年6月,国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知?#32602;?#25918;开对房地产经纪收费的价格管制后,佣金基本是由市场决定。在一些城市,曾出现过房地产经纪机构集体上调佣金,后被其他监管部门查处。例如2014年12月,天津市发改委在接到群众针对房地产经纪机构集体涨价的举报后,及时对我爱我家、链家地产、中原地产三家公司达成协议同时上调二手房服务收费标准的?#24418;?#20570;出了531万元的处罚,并责令违法企业返还了多收的经纪费用。其实包括我爱我家、中原地产、链家地产在内的机构当时将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%,而一些独家委托限时售出的二手房将佣金费涨至总房款的3.5%。对于是否应查处,是见?#22987;?#26234;的事情。但由此可见,佣金的标准并不是完全由经纪机构说了算。 
  从网签位列前3名的竞争格局来看,根据深圳市房地产中介协会的统计,自今年1月起,链家超过了以往一贯第一的中原地产,甚至其每月的网签数量接近第二名和第三名的数量之和(见表2)。近年来链家通过?#26102;?#24066;场上的支持,增加了线上和线下销售渠道的?#24230;?#21147;度,使得其目前拿下了深圳二手房市场网签的冠军。 
  二、深圳市房地产经纪行业未来是否会形成垄断 
  如果把前5名叠加在一起,笔者认为它们有机会在行业内?#21152;?成的份额,但进一步突破的难度较大,因而短期内行业内形成寡头或是垄断的可能性比较小。 
  首先,房地产经纪机构要进一步突破市场份额,就必须对盘?#20174;?#30456;对的控制权。而盘?#20174;?#20110;互联网的渗?#31119;?#20449;息更加透明,一手盘和二手盘的把控难度都比过去大了。同时,开发商在深圳市场的份额逐渐减少,对新盘的控制欲会进一步加强,因此会削弱经纪机构在一手盘里的控制权。两者综合下来,笔者认为市场份额进一步突破的难度较大。在业务操作中,经纪机构常用的客户转化率、客户流失?#23454;齲?#22343;可以?#20174;?#24066;场效率。如果我们去看几家大机构的这类数据,貌?#24179;?#26524;也不甚理想,可见管理和操作方面还有提升的空间。 
  其次,由于信息更加透明,交易渠道的控制也比过往10年更难。对于买卖双方,选择的机会是更多了。房地产经纪的配置效率?#20174;?#22312;是否能迅速和准确的帮助双方?#19994;?#21305;配的房源或客?#30784;?nbsp;
  再次,虽然剩余的800余家企业规模不大,但这些企业之间会由于利益结成各类联盟,形成事实上的“中型组织”,其对前五名的对抗能力还是不容小觑的。这样?#19981;?#38459;抗前五家扩大市场份额的进度。 
  有一点需要注意的是,深圳市房地产经纪行业的总机构数量上虽然不少,但从分布上来看,以一星级为主体。截至今年4月1?#29275;?#20840;市共有一星级总机构434家,占了全市总机构的64%,而四星和五星级总机构合计才只有2%。 
  如果我们从房地产经纪的特点来研究,会发现对于深圳二手市场的供求双方而言,由于二手房市场发育成熟,加之互联网的存在,盘源和客源信息都是相对透明的。价格是由市场决定的,其中价格的决定权更多是由卖方决定。房地产经纪机构及人员在交易过程中是起资源配置的作用。经纪的角色使得TOM (Time on Market,吸纳周期)必须尽量短才能提高效率,收取更多佣金。而在TOM里,银行和担保赎楼的时机不是经纪机构决定的,从而也加大了经纪机构形成垄断的难度。这就是为什么筆者认为短期来?#25285;?#34892;业内经纪机构难以在深圳形成垄断地位的原因。 
  三、以行业协会化发展代替垄断 
  房地产经纪行业是否需要反垄断,首先需要分析进入到垄断-竞争、寡头竞争和垄断阶段,对行业和市场发展的利?#20303;?#27809;有这样的基础研究,行业协会就表明态度,断然站在反垄断的角度,或许过于草率。但就目前的文献资料和业内的呼声来看,目前对于行业协会“反垄断”的期待更高。就行业协会进行?#26376;?#30417;管的内容而言,我们可以监控以下垄断?#24418;?#21253;括固定价格、限制产量、划分市场、联?#31995;?#21046;、标本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理准?#29616;?#21644;信息交换等。 
  笔者认为,行业协会在行业发展过程中的角色是动态的,但是维护行业稳健发展的立场应是一致的。毫无疑问的是,行业协会作为行业整体的代表,能利用自己的整体实力较好地处理和协调各类关系,从而减少单个企业的运作成本,提高效率。因此,未来中介行业协会的作用将在经纪行业的发展中进一步加强及明确,并以此代替行业走向垄断。 
  作者就职于深圳市房地产中介协会发展研究部

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<![CDATA[房地产中介迎监管风暴]]> Tue, 06 Jun 2017 02:39:19 GMT 房地产中介迎监管风暴

  伴随互联网的兴起,2016年的房价疯涨创近七年新高,商品房全国成交均价同比增长10.1%,部分城市更是涨幅高达20%。 
  新兴元素的加入和房产过热也让传统的中介行业出?#20013;?#30340;变化。以房天下、乐居为代表的老牌互联网电商平台和以爱屋吉屋、房多多等新兴互联网中介为主形成了一股新老较劲的势力;由中原地产、链家、我爱我?#19994;?#20026;主构成的传统?#35834;?#20013;介和以顾问策划及代理营销为主的如世联行、易居中国、合?#25442;?#29004;等也蕴含着不小的力量,这四大帮派将房产销售产业链紧紧链接,并将一切相关业务如新房交易、二手房交易、租赁、海外房产、金融、装修、资产管理等收入囊中,诸多竞争行业的加入使得房地产的中介?#26696;?#36234;来越难分,这也就导致行业缺乏监管,各?#30452;?#30149;显露无疑。 
  纵观市场,房地产中介的各类违法违规?#24418;?#23649;见不?#30465;?#20026;了提高成单率,编造散?#23478;?#35328;、怂恿卖家抬高价格、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、造证明材料规避限贷限购政策、无证销售、恶意炒作、加价出售、违规搭售、一房两卖、无照经营等误导市场预期,中介刺激房地产交易、推高房价的手段频?#31561;?#26412;就脆弱的市场一度陷入混乱。 
  而乱象丛生除了利欲熏心外,还有法律制度不完善,?#22836;?#21147;度不严厉,执行监管不到位的原因。因此,针对这种情况,2016年5月,住房和城乡建设部确定,在年内开展一次专门针对房地产中介机构的大规模专项整顿治理行动。3个月后,住建部、国家发改委、央行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见?#32602;?#19979;称《意见?#32602;?#34987;称为我国史上最严房地产中介管理新规。该《意见》从房源信息、交易过程、中介服务收费等角度全面规范了房地产中介服务标准、?#27573;?#31561;,将集中“围剿”市场中频繁出现的提供虚假信息、收费不透明等问题。 
  今年3月29日,住房和城乡建设部要求各地?#20013;?#25972;顿房地产市场?#20995;潁?#37325;点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源,操纵市场价格等三类违法违规?#24418;?nbsp;
  3月17日,北京市住建委网站发布信息称,北京房地产中介市场执法行动?#20013;?#24320;展中。3月22日,在“3·17”新政实施后的第5天,北京市住建委曾对138个房地产中介机构?#35834;?#36827;行了检查。 
  4月11日,北京市住建委、北京市工商局、北京市网信办三个部门联合约谈了15家发布房源信息的网站,包括链家网、我爱我家网、房天下网、爱屋吉屋网、?#20197;?#32593;、新?#27515;?#23621;网、?#25276;?#28966;点房地产网、腾讯房产网、网易房产网、赶集网、安居客、58同城、房多多、侃家网、好屋中国网,并对其网站发布的虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规?#24418;?#25552;出规范,要求各网站要自查整改,而北京也将于近日开展执法检查,住建部门依法查处房地产经纪公司发布虚假房源的?#24418;?#24037;商部门将查处涉及虚假宣传的?#24418;?#32593;络管理部门依法查处违反上述要求的网站。通过一系列的措施实行对中介和房企进行管制,不仅能增加震慑力,还会对其他市场参与主体的规范经营起到促进作用,进而营造出更加公平的竞争环境和发展空间。 
  北京的示范效应,火速在全国?#27573;?#20869;引发跟进。3月25日上海市公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见?#32602;?#35201;求加强对房产中介机构的监管,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、?#25484;?#28040;费者交易等违法违规?#24418;?#21516;时,深圳市发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》中也提到,坚决依法打击和查处虚假“?#23637;?#30424;” “捂盘惜售” “阴阳合同”等违法违规?#24418;?#35268;范中介机构和从业人员经营?#24418;?#27492;外,杭州、厦门、长沙等城市也纷纷整治、抽查房产中介机构。房地产中介迎来监管风暴。 
  毋庸置疑,规范房地产中介市场?#20995;?#38750;常必要,特别是對一些房地产中介机构的违法违规?#24418;?#30340;重拳打击,有利于引导整个行业规范发展。在对房地产中介机构的管理方面,可以建立从业人员资格?#29616;?#21046;度,提升从业人员素质,规范中介机构的运营水平。未来还可成立第三方监管平台,使买卖双方的交易过本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理程更加公开化、透明化,能够更加切实保护消费者的?#25103;?#26435;益,促进房地产市场的平稳健康发展。 
  在种种制约和重拳打击下,房地产市场的未来有望呈?#32456;?#20010;行业规范化,从业人员素质提高化,中介机构运营水平规范化的健康稳定发展的新面貌,这不仅是市场所希望看到的,更是行业健康发展的根基。 

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<![CDATA[我国房地产经济亟待解决的问题及发展趋势探究]]> Wed, 26 Apr 2017 13:19:35 GMT 我国房地产经济亟待解决的问题及发展趋势探究

1我国房地产行业经济的发展现状分析
  1.1房地产泡沫逐渐挤出
  近年来我国房地产价格一路走高,房地产泡沫压力过大,在房价不断面临走高的形势下,我国政府出台一系列政策调控房价,在这一系列政策的刺激下,房地产泡沫不断被挤出,但是部分一、二线城市房价仍然居高不下,不同城市间房价下调程度不一,房价总体下行?#19979;?
  1.2房屋空?#20204;?#20917;不断增多
  由于房价总体下行程度?#19979;?#24403;前房价对于购房者而言依?#21892;?#39640;,因此购房者还在等待观望,这就导致近年来房屋交易量逐渐降低,很多新建的住宅区出现房屋大量空置的情况。
  1.3房地产商资金短缺
  由于推行的一系列调控房价的政策,收紧了银行对于房地产贷款力度的支持,这就导致房地产商承担着沉重的资金压力,出现金融风险的可能性不断提高。
  1.4房地產商之间竞争激烈
  房地产商之间的差距不断拉大,小型房地产公司在竞争中不断被淘汰,其淘汰的主要原因有以下五点:一是政府对于土地审批的严格程度不断增加,能够开发的土地面积较少,小型房地产公司被迫与大型房地产公司竞争,不论是从本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理资金上,还是从?#38469;?#27700;平上都很难进行竞争。小型地产商很难拿到土地;二是银行收紧贷款放出政策使房地产商很难通过银行信贷的方式取得资金,很多弱小的房地产公司自身资金不够雄厚,离开银行又没有筹集资金的渠道;三是房价不断进行下调,成交量?#31181;?#24180;萎缩,房地产商很难收回?#24230;?#30340;资金,导致房地产商的资金链压力较大;四是银行在减少贷款放出量的同时提高了利率,这就使小型房地产商很难承担得起高昂的利息;五是中小地产商缺乏认可度。相比较于大型房地产商,小型地产商由于其认可度比不过大型地产商,而大型地产商反而借此机会用充足的资金打价格?#21073;?#23548;致小型地产商无法生存下去。综合以上原因,房地产市场中,中小型房地产公司被逐渐淘汰出这个行业,市场的集中度得不到增加。
  1.5房地产中介工作量日益萎缩
  受到房价下行缓慢,成交量逐年下滑的影响,以及国家对房地产行业的制度逐渐规范,房地产中介数量也在不断减少,房地产中介缺乏足够的客户,导致我国房地产中介公司数量逐年递减。
  2我国房地产经济目前存在的问题以及解决措施
  我国房地产经济起步较晚,当前还处于初级阶段,行业中存在着许多问题,相关法律规定不够详细。例如商业银行的放贷政策过于宽松,银行承担的风险较重;个人住房贷款违约率较高等。由于人们对于住房需求不断提升,但又缺乏足够的支付能力,银行对于个人住房贷款审核不严格。
  2.1多方主体相互配合,完善房地产经济市场体系
  当前房地产公司的资金来源渠道除开企业本身资金外,就是通过抵押放贷的方式从银行贷款进行资金的周转。但是银行贷款具有审批时间长、放贷标准严格、贷款金额小、资金到位慢等缺点。中小型的房地产公司往往资金需求迫?#23567;?#25104;立时间短、资质不足,很难贷到足够的款项。因此这部分企业的资金获取渠?#21171;?#24120;是在民间借贷公司进行贷款或熟人之间进行借贷,但是对于借贷双方而言这种方式风险大、额度小满足不了企业的需求。因此要不断完善房地产市场,不光对房地产公司和银行间的制度进行完善,更要开发相关配套市场,例如:帮助融资的信托基金、信贷市场和?#26102;?#24066;场等,房地产保险、房产中介等服务机构,从多方面建立健全房地产市场体系,使房地产行业健全、健康。
  2.2促进房地产经济产品创新,提供有效的全面的服务
  当前我国房地产市场规模依旧不断扩大,但是房屋成交量的上升态势趋于平?#28023;?#25151;地产市场在发展中不断暴露出一系?#24418;?#39064;,所以中国房地产行业转型升级势在必行。新形态下的房地产市场面貌不断清晰,目前我国房地产市场处于不断深化改革中,配套市场也不断完善,房地产各项服务领域不断细化,不断创新。建立健全房地产市场的各项制度,使房地产行业体系不断完善。
  2.3加强住房保?#29616;?#24230;建设
  我国房地产行业起步较晚,吸取国外先进的管理制度,取其精华完善我国房地产各项管理制度很有必要。例如我国现在实行的住房公积金制度就借鉴了新加坡的类似制度,政府为中低收入阶层公民提供一定的经济政策支持,使人民居者有其房。国?#19968;?#25512;行了经济适用房的建设,各项政策和法规的出台都表示我国的住房保?#29616;?#24230;趋于完善。
  3未来房地产经济的发展趋势
  随着我国经济的发展,人们对于住房的需求不断增加,房地产经济作为我国经济发展的支柱性行业,是推动我国经济发展的重要动力,也要在市场经济化改革的?#39034;毕?#23454;现商品化,这种“商品化”随?#25856;?#22330;经济结构的逐渐完善基本实现,房产从原本的为了满足人们居住需求转变成为一种商品,它的价格受到市场经济规律的影响。因此房地产经济的不断发展促进了人们对于房产的需求和消费,这?#20013;?#27714;又促进了房地产的生产形成了一种循环,这种循环目前看来既满足了人们的需要又促进了经济的发展,但是发展过程中越来越多的问题也都暴露出来,我国未来房地产行业的趋势有以下五点。
  3.1解决低收入家庭住房难的问题
  虽然我国当前房地产既满足了人们的住房需求又拉动了GDP,促进了经济的发展,但是就目前的房价增长而言,我国中低收入阶层买房仍然是对其经济有很大压力?#21335;?#36153;,未来房价的趋势也很?#35328;?#27979;,但是政府必然会对房地产行业进行调控,在市场经济规律下房地产行业?#19981;?#19981;断开发出针对各不同层次人群的产品,开发出适?#31995;?#25910;入人群的小户型房产,同时在政府的政策支持下使人们“居者有其屋”解决住房难和房价不断增高的问题。


后页]]>
<![CDATA[?#31243;?#25151;地产经济的发展趋势]]> Wed, 26 Apr 2017 13:18:57 GMT ?#31243;?#25151;地产经济的发展趋势

在我国,房地产在经济结构中一直起着不可替代的作用,推动着我国经济的快速发展。它在我国的社会主义市场体系中有着举足轻重的地位,与国民经济的发展有着紧密的联系,是我国国民经济的支柱产业之一。时至今日,它仍然是人们进行投资的热门项目之一。近年来,随着我国经济转型步伐的不断加快,经济结构在不断面临调整,为了顺应经济转型的需要,对于房地产业的发展也提出了新的挑?#20581;?
  一、当前房地产业?#21335;?#29366;
  近年来,我国的房地产市场处于?#20013;?#21319;温状态,在快速发展的同时也存在着一些问题,主要体现为:
  (一)供需结构存在着矛盾
  主要在于高价位的住房与中低价位的住房比例不协调。中低价位的住房数量不足,而高价位的住房又常常大量空置。 本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理
  (二)一些地区住房价格上涨过快
  近?#25913;?#26469;,我国房地产的市场在不断发展,房价也在?#20013;?#21319;高,现在房价成为人民普遍关注的事情[1]。目前,我国一些地区的房价上涨过快,平均涨幅达到了15%,局部地区甚?#38142;?#21040;了20%,同人们的购买力严重不协调。造成这种现状的原因,同一些地区的炒房现象较严重有关。房屋本来是人们用来作为学习、生活和工作的场所,但一些人却把房产当做“摇钱树”,采取炒房的方式来创收,导致了住房价格的不断膨?#20572;?#32473;人民大众的利益带来了严重损害。
  (三)房地产金融风险性较大
  根据房地产的市场行业规则和国际经验,一旦在开发过程中出现房地产价格下跌,那么开发商必然首先吃亏。由于我国多数开发商的自有资金较少,银行贷款,或消费者和建筑商的钱的比重较大,因此风险很容易被转嫁到房地产开发商的头上。
  (?#27169;?#25151;地产开发土地购置增长过快
  目前,由于我国在土地交易方面普遍存在着的多头供应、无序供应等弊端,导致不少地区存在着房地产开发土地购置增长过快的问题。尤其是进入21世纪以来,我国房地产开发土地购买方面一直在快速膨?#20572;?#27604;同期房地产开发的增长速度要快得多。
  (五)住房保障体系不完善
  进入21世纪以来,我国的住房保障体系一直是为进行房地产市场调控而服务的。然而建设速度却并不理想。主要原因在于:首先,资金短缺或资金落实的不够到位;其次,地方政府缺乏对住房保障体?#21040;?#35774;的热情,导致很多原本规划的制度设计未能落实。
  二、促进我国房地产经济健康发展的主要措施
  由于房地产经济的快速发展而产生的一些问题也越来越突出,已经严重影响国民经济的健康发展,对房地产业自身也是一种阻碍[2]。对此,我们应当从以下几个方面入手,来促进房地产经济的健康发展。
  (一)调整供需结构
  在修建房屋方面,要紧密结合多数人群的需求,?#23454;?#22320;增加中小户型的比例,减少大户型的比例。确保广大民众都能住上物美价廉的房屋。
  (二)遏制炒房?#24418;?
  我们要采取行之有效的措施,来遏制炒房?#24418;?#26368;大程度地对房价进行调控。比如最近以來中央推出的楼市限购令,就是遏制炒房?#24418;?#30340;良好手段之一。
  (三)建立科学、系统和完整的房地产统计、预警与评价体系
  1.建立对房地产市场的统计指标体系
  我们要有意识地通过对房地产市场建立起统计指标体系,来对房地产经济统计数据有形有效预测,为政府的调控?#24418;?#25552;供有效的依据
  2.建立起有效的房地产经济预警机制
  我们首先要对房地产经济的风险性进行全面有效的评估,对于房地产业运作中的风险及时做到预警,这样才能做好房地产业的宏观调控工作。
  3.建立宏观调控目标和综合评价机制
  现阶段,随着我国供给侧改革的?#25856;?#23454;施,一些过剩的产能正逐渐得到释放。为了让房地产经济同供给侧改革更好地适应,让房地产经济更好地服务于我国的经济转型,我们应当建立起宏观调控目标和综合评价机制,让房地产业的过剩产能得到释放,进一步促进房地产经济的快速健康发展。
  (?#27169;?#23545;土地?#23454;?#36827;行限购
  为了有效遏制土地购置增长过快?#21335;?#29366;,使土地购置处于理性的水平,我们应当采取?#23454;?#30340;机制,对土地进行?#23454;鋇南?#36141;。
  (五)建立完善的住房保障体系
  这其中的要点在于:政府要加强对住房保障体系的重视,确保充足的资金补给,确保资金落实到位。此外,还要加强对住房保障体系的建设,在制度设计上多下工夫,确保人们不仅买得起房子,还能住的安心。
  三、结语
  房地产经济是我国经济体系中的还总要产业之一。它?#29615;?#38754;推动着我国经济的快速发展,另?#29615;?#38754;也出现了一些同社会现状和经济转型需求不相协调的地?#20581;?#23545;此,我们应当对房地产经济进行?#23454;?#35843;控,并加强对住房保障体系的建设,使房地产经济更好地服务于经济发展。

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<![CDATA[?#31243;?#25151;地产经济?#20013;?#21457;展问题与措施]]> Wed, 26 Apr 2017 13:18:25 GMT ?#31243;?#25151;地产经济?#20013;?#21457;展问题与措施

一、房地产经济发展调控政策分析
  从2003之后我国出台了相关的房地产政策,对房地产的调控主要从信贷?#36739;蜃攀幀?003国务院发布了《关于促进房地产市场?#20013;?#20581;康发展的通知?#32602;?#20877;一次声明了房地产是国民经济的一大支柱产业,房地产供求出现了空前的膨胀的局面,经济的发展逐渐失去了控制。?#25991;輳?#22269;务院出台了相关文件,指出了第二套房的首付比例不能够低于百分之四十。2005年房价依旧飙升不降,央行决定取消房贷优惠政策,并?#20063;?#20998;地区的房贷首付?#24433;?#20998;之二十上调至百分之三十。但是尽管如此,房价依旧呈现只涨不降?#21335;?#35937;。2011年之后出台了“新国八条”,房地产行业有了相对应的改善,但是一直呈现着增长?#21335;?#35937;,房价增长缓慢,但是并没有停止增涨。从国家所出台的一系列政策当中,很容易发现我国对房地产的市场调控从未松懈过,从关注角度和重点来说一直都保持着高昂的状态,从整体上改变了房地产的结构,对抑制房价起到了一定的效果。采取了信贷、税收、住房保障等相关手段,并且掌握了房屋经济发展的关键,多次调控的时候都取得了显著地效果,但是房价上涨的局面仍然存在,并没有被彻底的改变。2013年第一次国务院常务会议中,出台了“国五条”的政策,其中包含了稳定房价工作责任制、抑制投机投?#24066;?#36141;房、增加普通住房以及地供应、加快保障性安居住房的建设、加强市场监督管理机制等等。这项政策的出台,不再是为了解决新的问题,而是在以往政策的基础之上为了能够稳定问题,从而稳定房地产市场。
  二、分析房地产调控中存在的问题
  虽然说我国房地产在不断的出台新的政策控制房地产的发展,但是却不能够真正的改变房地产的局面,存在的问题可以从以下方面说起。第一、国家出台?#21335;?#20851;房地产政策和宏观经济政策有一定的冲突,宽松的货币政策逐渐加速了货?#19994;?#20379;应量和信贷规模的增长,随之而来的就是房价的不?#21709;?#21319;。宏观经济政策的影响直接关联到了房地产经济的发展,导致房地产经济得不到更好地发展。第二、房地产的调控机制尚不健全,没有有效的控制好房价的稳定性。我国的房地产调控机制和政策尚不健全,一般来说处于短效机制模式中,这种情况直?#26377;?#23548;致房价控制度降低。从房地产的调控机制本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理来?#25285;?#27809;有形成一定的体系,?#19968;?#21046;不健全,导致了很多部门在实施政策的过程中不能够形成统一、协调的目的。第三、目前我国的房地产政策尚不完善,变动非常频繁。其中包含了税收、土地、信贷等多方面的内容,一定要保证政策之间的一致性,才能够保证房地产的价格受到一定的控制。第四、从目前我国调控政策来看,并没有进行统一的管理,采取的方法还很单一、市场监管力度并不严格,居民的?#25103;?#20303;房权益并没有得到保障,影响了房地产调控的效果。第五、房地产政策在落实的过程中,并没有落实到位,限制了调控的作用。房地产调控政策在地方部门落实不到位,保障性安居工程的建设令人担忧,很多政策在地方执行的过程中出现了,但是并不像文件中所阐述的一样,出现了不属实?#21335;?#35937;。从以上内容可以看出,调控的政策是否能够取得一定的效果,这是调控政策的执行是密切相关的。即便我国出台的房地产政策再完美,不落实到实处那么这项政策的出台和没有出台是一样的效果。我国的住房制度还有待提升。我国的住房制度出现了很大的漏洞,正是因为如此?#35834;?#33268;了我国房价在不断的攀升。从我国最初的福利分房制度、一直到商品房和保障房共存。我国房价的增长程度可以说呈势不可挡之势、居高难下。
  三、房地产经济发展的建议
  为了能够将房地产的经济控制在一定的?#27573;?#20043;内,认为首先要实施稳健的货币政策。通过相关数据表明,最近?#25913;?#26469;我国的货币供应量一直在一个较高的阶段,货?#19994;某?#39069;发行对社会的稳定产生了一定的影响,给我国的经济带来了较大的隐患。无论是从社会安全还是说经济角度来?#25285;?#36135;?#19994;?#31283;健政策都是非常有必要的。央行的货币政策应该逐步的回归稳健,这样既能够有效的控制好货?#19994;?#20379;应量,同时还能够抑制通货膨胀?#21335;?#35937;,能够有效合理引导信贷,对产业机构进行有效的调整。加强地方政策执行的监督力度。我国房地产经济政策始终不能够落实到位就是因为地方政府和基层部分执行力度不到位。从目前我国中央和地方的?#36843;ā?#20107;权来看,并没有得到合理的划分,地方的资金相对比较薄弱,才会出现依赖房地产进行投资提升政绩?#21335;?#35937;。所以说一定要加强中央和地方之间的财政权利和事物权利,要不断的给予地方财政权利和相对应的应事权利。同时,中央还应该加强地方的监督管理工作,将房地产经济?#21335;?#20851;政策执行情况作为地方官员政绩的重要内容,设置地方问责制度,将相关的地方产调控政策落实到实处,从而保证能够达到预想的效果。完善市场住房保?#29616;?#24230;。在住房分配过程中出现了福利公平的问题,政府在制定经济适用房的过程中,为了能够解决中低家庭收入的问题,应?#30473;?#20813;相关的税收。很多房地产商虽然表面?#29616;?#34892;政府所实施的政策,但是背地里却从这个政策中砖空子,利用政府出台的政策,获取了大量的利润。打着政策经济适用房的?#29486;櫻?#19981;改变房子的价格,从而赚取一定的利润,这不但没有改变房地产市场经济现象,而且助长了腐败滋生的趋势。中央所下发的财政?#22266;?#24182;没有真正?#22266;?#21040;真正需要的家庭中,反而成为了开发商的利润和中等消费的优惠额,这对低收入的家庭是非常不公平的,违背了经济适用房推出的初衷。各地政府可以取消经济适用房的政策,对一些收入?#31995;?#30340;家庭采取?#22266;?#25919;策,?#22266;?#30340;标?#21152;?#35813;按照当地居民的收入来定。同时对于廉租房实施优惠政策,这两?#32456;?#31574;的建立和经济适用房的推出来比较而言更具有说服力,要不断的避免行政干预所造成的市场影响,同时要积极鼓励人民买经济适用房,政府的?#22266;?#24212;该让人们实实在在的感受到。
  总之,在国民经济发展中,房地产的发展占据着一定的位置,直?#26377;?#30340;关系到了人们居住的问题。本文针对房地产政策所存在的一些问题提出了相关的建议,相信在政策不断完善的基础之上,一定会改变不足的地?#20581;?/p>]]> <![CDATA[广东房地产投资与经济增长相互关系的实证研究]]> Wed, 26 Apr 2017 13:16:51 GMT  

广东房地产投资与经济增长相互关系的实证研究

一、引言
  (一)研究背景和意义
  2003年的时候,18号文的出现使得房地产业成为国民经济的支柱性产业。作为支柱性产业,其满足四个方面的条件:一是房地产的发展关系着国计民生,促进国民经济的发展;二是房地产具有?#20013;?#26106;盛的市场需求,我国的房地产市场具有庞大的刚性需求和投?#24066;?#27714;;三是房地产对其他企业的关联度极高,能带动相关上下游企业的发展,促进上下游企业的生产投资;四是随着我国工业化和城市化的发展,我国房地产业的投资占GDP的比例逐年增加。房地产业的发展状况与国民经济的发展有着密切联系,成为了国民经济的“晴雨表”,影响着国民经济是否能?#20013;?#20581;康发展。
  广东省是我国房地产业发展最早的省份之一。近20年,广东省房地产业发展经历了多个阶段,一系列的波动变化,引起了经济上的本文由论文联盟http://www.2868631.com?#21344;?#25972;理宏观波动,成为社会的经济热点话题。1993-1995年,广东作为中国改革的前沿省份,推出了一系列刺激房地产发展的措施,在这种房地产非理想炒作盛行的大背景下,广东的房地产业开始迅速地发展。据《广东省统计年鉴》的数据表明,1992-1993年期间的房地产投资增长率迅速上升,超过150%。该时期的GDP增长率虽然亦有所上升,但GDP的增长率却远低于房地产投资的增长率。1998-2007年,国家陆续出台了不少调控房地产?#21335;?#20851;政策,广东省的房地产业在该时期亦受到国家宏观调控政策的影响,不再如上一阶段般的非理性增长,房地产的投资增长率从1998年开始趋于平稳,基本与GDP的增长率持平,自2000年以来,房地产投资的增长率为12.6%,比GDP的年均增长率只高0.5%,但是房地产投资的总体水平还是呈现上升的趋势,尤其是广州和深圳两个城市的房地产发展水平?#23545;?#36229;过广东省的平均水平。2008的世界金融危机使得外资流出房地产市场,房地产业受到了巨大的冲击,房地产投资额和GDP?#21152;?#25152;下降,楼市陷入低迷,为了重新振兴房地产从而刺激经济增长,国家结束了对房地产业的紧缩调控政策,因此在2009年,广东省房地产投资增长率为21.3%,比GDP的增长率高11.6%,广东省房地产业的发展出现了拐点,房价重新攀升。
  从广东省房地产业的发展阶段特点,可以看出,政府一直致力于房地产业的政策调控,包括房地产价格和房地产投资的调控等。房地产业之所以如此受到政府的关注,主要是因为房地产业的发展与国民经济的发展息息相关。
  因此,深入研究房地产投资与经济增长的关?#21040;?#26377;如下意义:
  第一,有助于政府制定科学合理的房地产调控政策,保证广东省经济?#20013;?#20581;康稳定发展。
  房地产业作为国民经济的支柱性产业,一直以来,各级政府陆续出台了一系列的调控政策来调控房地产的发展。在2008年以前,房地产业过热,于是政府就出台相应政策打压房地产,以致于后来据广东发改委数据显示,广东省的一些城市房价出现负增长。在2009年的时候,广东省因金融危机的影响,出口严重受挫。于是房地产业就被当作最有效的救市方案,用于刺激经济增长。当时广东出台了“粤十五条”,用于带动广东经济的增长。如今,据广东2015政府工作报告显示,广东经济下行压力仍大。作为拉动经济增长的三辆马?#25285;?#28040;费、投资和出口,广东省目前?#21335;?#36153;需求增长弱,投资增长?#26377;?#33021;力不强,进出口形势也非常严峻。因此,GDP等经济指标并未达到预期指标。广东省政府宏观政策调控就一改往年打压房地产的?#36739;潁?#22312;2016年发布了《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)及五个行动计划的通知?#32602;?#23454;行房地产去库存计划。可见,房地产业已经被政府当成是调控经济增长的手段。
  通过研究广东省房地产业对经济增长的影响,可以让政府更好地认识到房地产业具体是如何影响经济增长的,如何调控才能使政策发挥最大的正面作用。
  第二,有助于社会上的个人和企业更好地把握房地产和国民经济未来的发展态势,作出正确?#21335;?#36153;和投资判断。
  如今无论是个人或者是企业,都纷纷把房地产当作了一种投资的手段。房地產业发展的波动状况影响着个人和企业的直接收益,而房地产业的波动状况很大程度上受经济状况和政府政策的影响。如果个人或企业能很好地把握房地产业的发展状况与国民经济之间的关系,就能对房地产未来的发展情况作出一个合理科学的预测,从而选择正确的投资?#27573;?#21644;?#36739;潁?#36991;免投资的盲目性。
  (二)文献综述
  在房地产投资对经济增长的影响方面,张健和吴存兰(2011)认为房地产业通过影响投资拉动中国内需。在投资方面,对房地产的建筑建设是一种投?#24066;形?#23545;房地产周边环境的基础设施建设也是一种投?#24066;形?#24182;在此过程中,吸引了新?#38469;?#21644;国?#39318;时荊?#25552;高GDP的增长。石平平(2012)认为房地产业对国民经济的影响分为积极影响和消极影响。先通过测度房地产业对GDP的直接?#27605;?#29575;和对其他相关产业关联效应的间接?#27605;?#29575;来?#24471;?#25151;地产业对国民经济的利处。再通过测度房地产业与通胀的关系,指出房地产对物价水平?#21335;?#26497;影响,?#24471;?#25151;地产业对国民经济的弊处。刘凡和李秀婷(2014)认为房地产业通过消费投?#26159;?#36947;、银行信贷渠道、产业关联渠道、市场调控渠道和微观主体?#24418;?#31561;各个角度对经济增长产生影响。吴嵩(2010)从理论上揭示了房地产投资与经济增长的关系,认为房地产投资与生产要素供给增加和全要素生产率提高有着密切关系,从而影响经济增长。


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